Prawo eksmisyjne stanu Nowy Jork

Co powinieneś wiedzieć

Jeśli jesteś najemcą w Nowym Jorku, Albany, Ithaca, Kingston, Poughkeepsie, Rochester, Beacon, Newburgh, Nyack, Hudson, New Paltz, Rochester, Fishkill, Catskill, Croton-on-Hudson lub Binghamton, możesz być chroniony przez ustawę o eksmisji w dobrej wierze, która weszła w życie 20 kwietnia 2024 roku. Zgodnie z tym prawem, większość wynajmujących nie może eksmitować swoich najemców lub odmówić im przedłużenia umowy najmu tylko dlatego, że ich umowa wygasła.  

Wynajmujący muszą teraz mieć uzasadniony powód do eksmisji. Nadal istnieją przypadki, w których wynajmujący może odmówić przedłużenia umowy najmu lub postawić najemcę przed sądem z powodu wygaśnięcia umowy najmu. Przypadki te są jednak obecnie ograniczone.  

Prawo ogranicza również kwotę, o jaką wynajmujący może podnieść czynsz przy przedłużaniu umowy najmu. Ustawa nie ma wpływu na najemców mieszkań o regulowanym czynszu, którzy są już chronieni przed eksmisją bez podania przyczyny. 

Pobierz wersję tej publikacji do druku

Polski
Español (hiszpański)

Czy prawo ma zastosowanie do mnie?

Ustawa o eksmisji z uzasadnionej przyczyny (artykuł 6A ustawy o nieruchomościach) obejmuje obecnie lokale mieszkalne w Nowym Jorku, Albany, Ithaca, Kingston, Poughkeepsie i Rochester ,Beacon, Newburgh, Nyack, Hudson, New Paltz, Rochester, Fishkill, Catskill, Croton-on-Hudson i Binghamton.. Inne miejscowości mogą zdecydować o przystąpieniu do ochrony. 

Jeśli jesteś najemcą w jednym z miast lub wioskijesteś chroniony przez ustawę o eksmisji w dobrej wierze, chyba że: 

  • Właściciel nieruchomości jest mały właściciel (zgodnie z definicją poniżej)
  • Budynek jest zajmowany przez właściciela i ma 10 lub mniej lokali mieszkalnych (lub 4 lokale w Albany).
  • Jesteś podnajemcą
  • Twój apartament:
    • jest uważany za posiadający wysoki czynsz
    • jest regulowany czynsz
    • jest jednostką mieszkaniową o ograniczonym dochodzie
    • jest własnością kondominium lub spółdzielni
    • znajduje się w budynku, który uzyskał certyfikat użytkowania 1 stycznia 2009 r. lub później
    • zostało zapewnione jako mieszkanie pracownicze, ale nie masz już tej pracy
    • przebywa w szpitalu, społeczności emerytów z ciągłą opieką, domu opieki, ośrodku opieki dla dorosłych, społeczności seniorów lub niezależnej społeczności emerytów nienastawionej na zysk
    • jest wyprodukowanym domem, akademikiem szkolnym lub mieszkaniem sezonowym
    • jest używany przez instytucję religijną  

Uwaga:

  • Ustawa o eksmisji w uzasadnionych przypadkach ma zastosowanie wyłącznie do miasta Nowy Jork i miejscowości, które wyraziły na nią zgodę.  Od kwietnia 2025 r. następujące miasta i wsie zdecydowały się i są objęte ustawą o eksmisji w dobrej wierze - Albany, Ithaca, Kingston, Poughkeepsie, Rochester, Beacon, Newburgh, Nyack, Hudson, New Paltz, Rochester, Fishkill, Catskill, Croton-on-Hudson i Binghamton.

Powrót do góry

Jaki "ważny powód" musi wykazać wynajmujący, aby mnie eksmitować?

Jeśli mieszkasz w domu, który jest objęty prawem, a Twój wynajmujący próbuje Cię eksmitować w dniu 20 kwietnia 2024 r. lub po tej dacie (w tym rozpoczynając sprawę o eksmisję w tym dniu lub po tej dacie), Twój wynajmujący musi udowodnić jedną z poniższych okoliczności, aby Cię eksmitować:

Możesz zostać eksmitowany, jeśli nie płaciłeś czynszu, chyba że właściciel dokonał nieuzasadnionej podwyżki czynszu (zobacz sekcję dotyczącą nieuzasadnionego czynszu, aby dowiedzieć się, czy podwyżka czynszu była nieuzasadniona). 

Jeśli naruszyłeś umowę najmu, wynajmujący: 

  • musi wysłać użytkownikowi pisemne powiadomienie dające mu 10 dni na "naprawienie" lub usunięcie naruszenia  
  • nie może wymyślać zasad lub naruszeń tylko po to, aby ominąć ustawę o eksmisji z uzasadnionej przyczyny  
  • musi mieć rozsądne zasady lub regulamin, a użytkownik musi je zaakceptować na piśmie. 

Uciążliwe zachowanie obejmuje:

  • wyrządzenie znacznej szkody w wyniku złośliwego działania lub rażącego zaniedbania, lub  
  • zakłócanie komfortu i bezpieczeństwa właściciela lub innych użytkowników tego samego lub sąsiedniego budynku 

Twoje zajęcie jest uznawane za nielegalne w przypadku spełnienia obu poniższych warunków: 

  • pisemny nakaz opuszczenia mieszkania wydany przez agencję rządową z powodu nielegalnego użytkowania mieszkania; oraz
  • Sąd stwierdza, że musisz opuścić mieszkanie, aby naprawić naruszenie prawa, a wynajmujący nie stworzył warunków, które spowodowały konieczność opuszczenia mieszkania. 

[Inna sytuacja ma miejsce, gdy musisz opuścić mieszkanie ze względów bezpieczeństwa: 

  • Jeśli agencja rządowa wyda nakaz opuszczenia mieszkania ze względów bezpieczeństwa, możesz do niego wrócić po usunięciu usterek. Wynajmujący nie może wykorzystać tego faktu, aby trwale uniemożliwić ci opuszczenie mieszkania.
  • Twoje mieszkanie może stać się niezdatne do zamieszkania z powodu czegoś, czego wynajmujący nie spowodował - na przykład pożaru, powodzi lub huraganu. Jeśli wynajmujący nie naprawi szkody, abyś mógł wrócić, możesz pozwać wynajmującego, aby uzyskać naprawę lub zapłacić za naprawę szkody samodzielnie i odliczyć płatność od czynszu. Skonsultuj się z prawnikiem, jak to zrobić]. 

O ile nie jest to nagły wypadek, wynajmujący musi zapewnić rozsądne powiadomienie przed wejściem do mieszkania: 

  • Obejmuje to pisemne powiadomienie z co najmniej tygodniowym wyprzedzeniem.  
  • Jeśli wynajmujący wybierze datę i godzinę, która Ci nie odpowiada, napisz do niego, proponując inny termin. Zachowaj wszystkie dokumenty do okazania w sądzie.   

Aby przeprowadzić eksmisję z powodu braku dostępu, wynajmujący musi udowodnić, że 

  • powiadomił użytkownika z odpowiednim wyprzedzeniem 
  • chciał uzyskać dostęp z powodu dozwolonego przez prawo 

Muszą zaoferować ci możliwość "wyleczenia" lub naprawienia naruszenia. 

To nietypowa sytuacja. Wynajmujący nie może po prostu wskazać jednego lub dwóch nielegalnych działań. Wynajmujący musi wykazać, że mieszkanie jest zwyczajowo lub nawykowo wykorzystywane do nielegalnego handlu, np. sprzedaży narkotyków.  

Jeśli wynajmujący chce korzystać z mieszkania i osobiście w nim mieszkać, musi spełnić wszystkie poniższe warunki: 

  • naprawdę zamierzają korzystać z mieszkania dla siebie lub bliskiego członka rodziny.
  • oni lub ich rodzina muszą używać mieszkania jako głównego miejsca zamieszkania. Rodzina wynajmującego obejmuje wyłącznie: współmałżonka, partnera domowego, dziecko, pasierba, rodzica, pasierba, rodzeństwo, dziadka, wnuka, teścia lub teściową.
  • nie ma innego wolnego odpowiedniego mieszkania w budynku, z którego mogliby korzystać. 

Jeśli masz 65 lat lub więcej lub jesteś osobą niepełnosprawną, wynajmujący nie może Cię eksmitować na użytek własny lub członka rodziny.  

Jeśli wynajmujący chce wyburzyć mieszkanie, musi udowodnić, że ma plan wyburzenia w dobrej wierze.  

[Standard wykazywania dobrej wiary nie jest określony w prawie, ale Kodeks Stabilizacji Czynszów zawiera podobną sekcję, w której wynajmujący musi:  

  • wykazać szczery zamiar wyburzenia mieszkania
  • udowodnić swoją zdolność finansową do ukończenia rozbiórki
  • wykazać, że plany rozbiórki zostały zatwierdzone przez odpowiednią agencję miejską] 

Jeśli wynajmujący oświadczy, że zburzy Twoje mieszkanie, być może będziesz musiał zwrócić się do sądu o dokumenty znane jako discovery, aby dowiedzieć się, czy intencje wynajmującego są uczciwe. Sędzia będzie musiał zdecydować, w oparciu o wszystkie dostępne dowody, czy wynajmujący działał w dobrej wierze.

Aby eksmitować najemcę, który nie chce już wynajmować swojego mieszkania, wynajmujący musi udowodnić, że ma plan wycofania mieszkania z rynku wynajmu w dobrej wierze. 

To, co jest uważane za dobrą wiarę, nie jest określone w prawie, ale Kodeks Stabilizacji Czynszów ma podobną sekcję, która opisuje standard dobrej wiary . Wynajmujący musi wykazać, że nie ma zamiaru sprzedawać całości lub jakiejkolwiek części gruntu lub struktury. Mogą oni wykazać jeden z poniższych powodów zaprzestania korzystania z mieszkania jako wynajmu:  

  • Wynajmujący wymaga całości lub części mieszkania na potrzeby firmy, której jest właścicielem i którą prowadzi. 
  • Na nieruchomości występują naruszenia narzucone przez rząd, a usunięcie naruszeń kosztowałoby tyle samo lub więcej niż wartość nieruchomości.

Wynajmujący ma uzasadniony powód do eksmisji, jeśli zaoferował przedłużenie umowy najmu z wyprzedzeniem, a najemca jej nie podpisał. Przedłużenie umowy najmu musi zostać zaproponowane na 30, 60 lub 90 dni przed wygaśnięciem obecnej umowy, w zależności od tego, jak długo najemca mieszka w danym mieszkaniu. 

Oferta przedłużenia leasingu jest nierozsądna, jeśli spełnia jedno z poniższych kryteriów: 

Powrót do góry

Czy mój wynajmujący jest "małym wynajmującym", który nie jest objęty prawem?

Definicja małego wynajmującego zależy od miejsca zamieszkania.  

W przypadku stanu Nowy Jork mały właściciel to właściciel, który posiada łącznie 10 lub mniej lokali mieszkalnych w stanie Nowy Jork. Jednak w innych miejscowościach termin ten może być definiowany inaczej. Na przykład w Albany definicja małego wynajmującego ma zastosowanie tylko wtedy, gdy wynajmujący mieszka w lokalu , a lokal ma mniej niż cztery jednostki. Skontaktuj się z lokalnym urzędem, aby sprawdzić, czy zdecydował się on na przyjęcie ustawy o eksmisji w uzasadnionych przypadkach i w jaki sposób zdecydował się zdefiniować małego wynajmującego, który jest zwolniony z tego prawa.   

Wynajmujący nie może ukrywać się za spółką korporacyjną lub spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (LLC), aby uniknąć ochrony prawnej. Jeśli jakakolwiek osoba fizyczna posiadająca bezpośredni lub pośredni udział własnościowy w spółce LLC wynajmującego posiada więcej niż 10 lokali, spółka LLC lub inny podmiot gospodarczy nie jest małym wynajmującym i jesteś chroniony przez prawo. Najlepszym sposobem jest sprawdzenie, kto stoi za każdym właścicielem firmy, aby sprawdzić, czy posiada on inne nieruchomości.  

Każdy wynajmujący, który twierdzi, że jest małym wynajmującym, musi podać nazwiska wszystkich osób fizycznych posiadających bezpośrednie lub pośrednie udziały własnościowe w LLC. Obejmuje to inwestorów, cichych wspólników, menedżerów i członków. Jeśli jakakolwiek osoba powiązana z LLC posiada więcej niż 10 lokali, LLC nie jest małym wynajmującym i jesteś chroniony przez prawo o eksmisji z ważnej przyczyny. 

Jeśli wynajmujący nie może podać nazwisk wszystkich osób fizycznych posiadających bezpośredni lub pośredni udział własnościowy w swojej spółce LLC, wynajmujący nie jest małym wynajmującym. Możesz użyć narzędzi takich jak https://www.justfix.org/en/ aby odkryć ludzi stojących za właścicielem firmy. 

Acme LLC jest właścicielem 123 Main Street w Nowym Jorku, na której znajduje się pięć mieszkań. Acme nie posiada żadnych innych lokali mieszkalnych. Istnieje dwóch indywidualnych właścicieli Acme: John Doe i Jane Doe: 

  • John Doe ma udział własnościowy tylko w pięciu mieszkaniach przy 123 Main Street poprzez własność Acme LLC.  
  • Jane Doe posiada udziały własnościowe w 18 innych spółkach LLC, które łącznie posiadają 200 dodatkowych mieszkań w całym stanie Nowy Jork.  

Acme LLC jest objęta prawem dotyczącym eksmisji z uzasadnionej przyczyny, ponieważ Acme LLC nie jest małym wynajmującym: Jane Doe posiada udziały własnościowe w ponad 10 mieszkaniach, więc Acme musi przestrzegać prawa o eksmisji z ważnych powodów.

Jeśli zostaniesz pozwany do sądu przez drobnego wynajmującego i podejrzewasz, że ukrywa on własność innych lokali, możesz poprosić sąd o ujawnienie informacji. Discovery pozwala poprosić o dokumenty dotyczące własności nieruchomości. Sąd powinien nakazać wynajmującemu dostarczenie wszystkich dokumentów korporacyjnych, które wskazują, że właścicielem jest osoba fizyczna. Sąd powinien również nakazać każdej z tych osób dostarczenie wszystkich dokumentów korporacyjnych innych korporacji, które są właścicielami nieruchomości mieszkalnych.

Należy pamiętać, że często zdarza się, że osoba lub grupa osób posiada wiele budynków i mieszkań pod różnymi nazwami LLC. Ponadto fundusze inwestycyjne z wieloma inwestorami czasami są właścicielami budynków.

Odkrycie

Jeśli zostaniesz pozwany do sądu przez drobnego wynajmującego i podejrzewasz, że ukrywa on własność innych lokali, możesz poprosić sąd o ujawnienie informacji. Discovery pozwala poprosić o dokumenty dotyczące własności nieruchomości. Sąd powinien nakazać wynajmującemu dostarczenie wszystkich dokumentów korporacyjnych, które wskazują, że właścicielem jest osoba fizyczna. Sąd powinien również nakazać każdej z tych osób dostarczenie wszystkich dokumentów korporacyjnych innych korporacji, które są właścicielami nieruchomości mieszkalnych.

Powrót do góry

Co to jest "wysoki czynsz"?

Lokale z wysokim czynszem nie podlegają ustawie o eksmisji w uzasadnionych przypadkach. Mieszkanie kwalifikuje się jako o wysokim czynszu, jeśli miesięczny czynsz jest wyższy niż stawki publikowane co roku przez Wydział Mieszkalnictwa i Odnowy Wspólnoty Stanu Nowy Jork.

Powrót do góry

Co to jest nieuzasadniona podwyżka czynszu?

Jeśli wynajmujący podwyższy czynsz, a ty nie zgodzisz się, że jest to uzasadnione zgodnie z prawem, sąd będzie musiał zdecydować, czy podwyżka jest uzasadniona.   

Ogólnie rzecz biorąc, w mieszkaniu objętym ustawą podwyżka czynszu jest nieuzasadniona, jeśli jest wyższa niż pięć procent ostatniego czynszu plus roczna zmiana czynszu. wskaźnik cen konsumpcyjnych. Maksymalny rozsądny wzrost czynszu jest ograniczony do 10% ostatniego czynszu. Podwyżka czynszu, która jest taka sama lub niższa niż lokalny standard czynszu, jest uważana za rozsądną. Aby znaleźć lokalny standard czynszu, przejdź do bieżącego roku Zawiadomienie o eksmisji z uzasadnionej przyczyny.

Wynajmujący ma również szansę wyjaśnić sądowi, dlaczego konieczna jest większa podwyżka. 

Sąd weźmie pod uwagę następujące czynniki: 

  • Sąd musi wziąć pod uwagę wysokość podatków od nieruchomości płaconych przez wynajmującego oraz to, czy podatki wzrosły.
  • Sąd może wziąć pod uwagę wydatki wynajmującego, takie jak paliwo, konserwacja i ubezpieczenie.
  • Sąd może wziąć pod uwagę koszt dokonania znaczących napraw w mieszkaniu lub budynku, chyba że naprawy zostały spowodowane brakiem odpowiedniego utrzymania budynku przez wynajmującego. Znaczące naprawy to te, które są wymagane do naprawy głównych systemów, takich jak strukturalne, elektryczne i hydrauliczne. Nie obejmują one prac kosmetycznych, takich jak dekoracje lub drobne naprawy. 

Przykłady czynszów, które są najprawdopodobniej nieracjonalne przy użyciu lokalnego standardu czynszu w wysokości 8,82% (5% + wskaźnik cen konsumpcyjnych w wysokości 3,82%, zmiana w momencie pisania tego tekstu)

  • Czynsz za mieszkanie w Nowym Jorku wynosi 3000 USD miesięcznie. Przy przedłużaniu umowy wynajmujący oferuje nowy czynsz w wysokości 3 350 USD. Różnica 350 USD między tymi dwoma czynszami jest większa niż 10% (300 USD). Jest ona również wyższa niż 5% (150 USD) plus 3,82% (114,60 USD). 
  • Czynsz za mieszkanie w Nowym Jorku wynosi 4000 USD miesięcznie. Przy przedłużaniu umowy wynajmujący oferuje nowy czynsz w wysokości 4 360 USD. Różnica 360 USD między tymi dwoma czynszami jest mniejsza niż 10% (400 USD), ale większa niż 5% (200 USD) plus 3,82% (152,80 USD).   

W obu tych przykładach wynajmujący nadal może wyjaśnić sądowi, dlaczego podwyżka jest uzasadniona ze względu na inne czynniki. 

Powrót do góry

Co jeśli się wyprowadzę i dowiem się, że mój wynajmujący kłamał?

Jeśli zostałeś zmuszony do wyprowadzenia się, ponieważ wynajmujący oświadczył, że zajmie lub zburzy Twoje mieszkanie lub usunie je z rynku wynajmu, ale później dowiedziałeś się, że w rzeczywistości tego nie zrobił, możesz pozwać go o odszkodowanie pieniężne i inne zadośćuczynienie. Możesz również otrzymać wynagrodzenie adwokata za wniesienie pozwu, jeśli wygrasz lub zawrzesz ugodę. Skonsultuj się z prawnikiem, jak to zrobić.

Powrót do góry

Jakich informacji musi udzielić mi wynajmujący?

Począwszy od 18 sierpnia 2024 r., ustawa o eksmisji w uzasadnionych przypadkach wymaga od każdego wynajmującego objętego prawem umieszczenia stosownego sformułowania w każdej umowie najmu, przedłużeniu umowy najmu i powiadomieniu prawnym wysyłanym do najemców. Język ten informuje, czy mieszkanie jest objęte ustawą o eksmisji z uzasadnionej przyczyny. Jeśli nie jest objęty, język musi wyjaśniać dlaczego.  

Ponadto w przypadku mieszkań objętych ustawą o eksmisji w uzasadnionych przypadkach obowiązują ścisłe wymogi dotyczące powiadamiania:  

  • jeśli wynajmujący oferuje przedłużenie umowy najmu z podwyżką czynszu  
  • jeśli wynajmujący odmówi przedłużenia umowy najmu  
Powrót do góry

Zasoby

Uwaga

  • W obliczu eksmisji należy skonsultować się z prawnikiem. W całym stanie Nowy Jork istnieje wiele bezpłatnych podmiotów świadczących usługi prawne, które mogą reprezentować wykwalifikowanych najemców. Odwiedź stronę www.lawhelp.org, aby uzyskać rekomendacje.  

     Biuro Prokuratora Generalnego Stanu Nowy Jork nie może udzielać bezpośrednich porad prawnych.

Biuro Prokuratora Generalnego stanu Nowy Jork
Zadawanie pytań dotyczących prawa lub zgłaszanie wynajmującego

Infolinia: 1-800-771-7755 
Telefon dla niesłyszących i niedosłyszących, bezpłatny: 1-800-788-9898

Lawhelp.org
Tanie lub bezpłatne usługi prawne

JustFix
Sprawdź swojego właściciela i spółki LLC

Wydział Mieszkalnictwa i Odnowy Wspólnoty Stanu Nowy Jork
Sprawdź, czy masz wysoki czynsz  

Dowiedz się, czy Twój dom ma ustabilizowany czynsz

Powrót do góry