Przewodnik po prawach lokatora lokalu mieszkalnego

Rodzaje lokali mieszkalnych

Czynsz w stanie Nowy Jork podlega dwóm regulacjom prawnym, kontroli czynszów i stabilizacji czynszów. Prawa poszczególnych lokatorów będą częściowo zależeć od mających zastosowanie przepisów, chociaż niektóre mieszkania mogą podlegać wielu regulacjom prawnym w zakresie najmu. Lokatorzy mieszkań o czynszu podlegającym regulacjom prawnym lub z dotacją rządową mają specjalne prawa, ale wiele zasad i przepisów dotyczy zarówno mieszkań podlegających jak i niepodlegających regulacjom prawnym. 

Aby dowiedzieć się, czy dane mieszkanie podlega regulacjom, należy skontaktować się z Wydziałem Mieszkalnictwa i Odnowy Wspólnoty Stanu Nowy Jork (New York State Division of Housing and Community Renewal) pod adresem portal.hcr.ny.gov/app/ask.

Lokale mieszkalne o czynszu podlegającym regulacjom prawnym

Kontrola czynszu 

Kontrola czynszu ogranicza wysokość czynszu, jaki właściciel może pobierać za mieszkanie, oraz ogranicza prawo właściciela do eksmisji lokatorów. Program kontroli czynszów dotyczy budynków mieszkalnych wybudowanych przed lutym 1947 roku w miastach, które nie ogłosiły zakończenia powojennego kryzysu w zakresie mieszkań czynszowych. Kontrola czynszów nadal obowiązuje w mieście Nowy Jork oraz w częściach okręgów Albany, Erie, Nassau, Rensselaer, Schenectady i Westchester.

Aby mieszkanie było objęte kontrolą czynszową, najemca lub jego prawowity następca (np. członek rodziny, małżonek lub dorosły partner) musi mieszkać w nim nieprzerwanie od 1 lipca 1971 roku (a w niektórych sytuacjach od 1 kwietnia 1953 roku). Kiedy mieszkanie z kontrolą czynszu zostaje opuszczone w Nowym Jorku lub w większości innych miejscowości, staje się stabilizowane czynszem. W Nowym Jorku każde mieszkanie objęte kontrolą czynszową ma maksymalny czynsz bazowy, który jest korygowany co dwa lata w celu odzwierciedlenia zmian w kosztach operacyjnych, ale czynsze najemców nie mogą przekroczyć maksymalnego możliwego do pobrania czynszu, który jest korygowany corocznie i oparty na średniej z ostatnich pięciu lat nakazów Rent Guideline Board dla jednorocznych umów najmu lub 7,5% (w zależności od tego, która z tych wartości jest niższa). Lokatorzy mogą zakwestionować podwyżki, jeśli Maksymalny Czynsz Dochodowy do Maksymalnego Czynszu Bazowego pobieranego przez właściciela przekracza ustawowy czynsz regulowany, w budynku występują naruszenia kodeksu mieszkaniowego, wydatki właściciela nie uzasadniają podwyżki lub właściciel nie utrzymuje podstawowych usług.

ogranicza wysokość czynszu, jaki właściciel może pobierać za mieszkanie, oraz ogranicza prawo właściciela do eksmisji lokatorów. 

Program kontroli czynszów dotyczy budynków mieszkalnych wybudowanych przed lutym, 1947 roku w miastach, które nie ogłosiły zakończenia powojennego kryzysu w zakresie mieszkań czynszowych.

Stabilizacja czynszu 

W mieście Nowy Jork mieszkania zazwyczaj podlegają stabilizacji czynszu, jeśli są:

• mieszkaniem nie podlegającym w inny sposób kontroli czynszu, w budynku zbudowanym przed 1 stycznia 1974 r. z sześcioma lub więcej lokalami;
• Wcześniej kontrolowane mieszkanie, które zostało opróżnione bez prawomocnego następcy;
• w budynku z trzema lub więcej mieszkaniami, wybudowanymi lub gruntownie wyremontowanymi 1 stycznia 1974 r. lub później, w których obowiązują specjalne zasiłki podatkowe, takie jak ulga podatkowa 421-a lub J-51.

Poza miastem Nowy Jork mieszkania podlegające stabilizacji czynszu znajdują się zazwyczaj w budynkach z sześcioma lub więcej mieszkaniami, które zostały wybudowane przed 1 stycznia 1974 r.

Lokalne Rady ds. wytycznych w zakresie czynszu w Nowym Jorku, okręgach Nassau, Rockland i Westchester raz w roku ustalają maksymalne stawki podwyżek czynszu, które obowiązują w przypadku jedno- lub dwuletnich umów najmu rozpoczynających się 1 października każdego roku lub później. Lokatorzy w mieszkaniach podlegających stabilizacji czynszu mają prawo do wymaganych niezbędnych usług i przedłużenia umowy najmu na takich samych warunkach, jak w przypadku pierwotnej umowy najmu, i nie mogą być eksmitowani, chyba że z przyczyn dozwolonych przez prawo.

Od 15 czerwca 2019 r. inne miejscowości mogą obecnie wprowadzać własne przepisy dotyczące stabilizacji czynszu, jeśli dana miejscowość ogłosi stan kryzysu mieszkaniowego.

Lokale mieszkalne finansowane przez rząd 

Program mieszkaniowy Mitchell-Lama zapewnia mieszkania czynszowe i spółdzielcze dla lokatorów o średnich dochodach w całym stanie. Lokatorzy muszą spełniać wymagania kwalifikacyjne, w tym w zakresie dochodu, wielkości rodziny i wielkości mieszkania, zarówno w przypadku sponsorowanych przez stan, jak i przez miasto osiedli Mitchell-Lama. 

Public Housing jest programem finansowanym z funduszy federalnych, w którym władze państwowe rozwijają i zarządzają publicznymi osiedlami mieszkaniowymi, podlegającymi federalnym, stanowym i lokalnym prawom i przepisom. Lokatorzy mieszkań publicznych mają prawo do administracyjnego procesu rozpatrywania skarg zarządzanego przez lokalne władze mieszkaniowe, zanim ich najem może zostać rozwiązany z podaniem przyczyny.  Jednakże lokatorzy mogą być postawieni przed sądem bezpośrednio za niepłacenie czynszu bez rozprawy administracyjnej. 

Program Section 8 Housing Assistance Payments jest federalnym programem dopłat do czynszu i kredytów hipotecznych, który pomaga kwalifikującym się rodzinom o niskich dochodach lub wysiedlonym, seniorom i osobom żyjącym z niepełnosprawnością w uzyskaniu mieszkania na terenie całego kraju. Rodziny otrzymują dopłatę do czynszu, zwaną płatnością pomocy mieszkaniowej, lub dopłatę do kredytu hipotecznego na zakup domu, równą różnicy między ich udziałem w czynszu (na podstawie ich dochodu) a zatwierdzonym czynszem lub kredytem hipotecznym dla jednostki. Kwalifikujące się rodziny i osoby podlegają ustawowym limitom dochodów.

Specjalne rodzaje lokali mieszkalnych

• Właścicieli i lokatorów parków produkcyjnych i mobilnych domów reguluje Ustawa o nieruchomościach § 233 ("Mobile Homeowner's Bill of Rights"). Division of Housing and Community Renewal (DHCR) egzekwuje przestrzeganie tego prawa.
• Właścicieli i najemców nowojorskich loftów reguluje Multiple Dwelling Law, artykuł 7-C, egzekwowany przez New York City Loft Board.
• Nowojorski hotel mieszkalny właścicieli i najemców obowiązuje ustawa o stabilizacji czynszu, egzekwowana przez DHCR.

Umowy najmu

Umowa najmu to umowa pomiędzy wynajmującym a najemcą, która zawiera warunki najmu. Nie można go zmienić w trakcie jego obowiązywania, chyba że obie strony wyrażą na to zgodę. Umowy najmu dla mieszkań, które nie są stabilizowane czynszem mogą być ustne lub pisemne. Aby uniknąć sporów, strony mogą chcieć zawrzeć umowę na piśmie. Strona musi podpisać umowę najmu, aby być związana jej warunkami. Ustna umowa najmu na okres dłuższy niż jeden rok nie może być prawnie egzekwowana (General Obligations Law § 5-701).

Umowy najmu powinny co najmniej identyfikować lokal, określać nazwy i adresy stron, wysokość i terminy płatności czynszu, okres najmu, warunki zajmowania lokalu oraz prawa i obowiązki obu stron. O ile prawo nie stanowi inaczej, wynajmujący może wynająć lokal na takich warunkach, jakie zostały uzgodnione przez strony. Wszelkie zmiany w umowie najmu powinny być parafowane przez obie strony.

Lokatorzy objęci stabilizacją czynszu w mieście Nowy Jork mają prawo do otrzymania od właściciela lokalu należycie podpisanej przez nich umowy najmu w ciągu 30 dni od otrzymania przez właściciela lokalu umowy najmu podpisanej przez lokatora. Należy podać datę rozpoczęcia i zakończenia umowy najmu. Lokatorzy objęci stabilizacją czynszu muszą również otrzymać Dodatek do umowy najmu dotyczący stabilizacji czynszu przygotowany przez DHCR, podsumowujący ich prawa wynikające z ustawy i zawierający szczegółowe informacje na temat sposobu obliczania czynszu.

Postanowienia umowy najmu

W umowach leasingowych należy używać słów o powszechnym i codziennym znaczeniu oraz muszą być one jasne i spójne. Fragmenty umów najmu muszą być odpowiednio podpisane, a druk musi być wystarczająco duży, aby można go było łatwo odczytać. (General Obligations Law § 5-702; NY C.P.L.R. § 4544.)

Następujące postanowienia umowy najmu nie są dozwolone:

• Zwolnienie wynajmujących z odpowiedzialności za obrażenia osób lub mienia spowodowane zaniedbaniem wynajmującego, jego pracowników lub agentów (General Obligations Law § 5-321);
• Zrzeczenie się prawa najemcy do procesu z udziałem ławy przysięgłych w każdym procesie wniesionym przez jedną ze stron przeciwko drugiej za szkody osobowe lub majątkowe (Real Property Law§ 259-c);
• Wymaganie od najemców zastawiania mebli domowych jako zabezpieczenia czynszu (Real Property Law § 231);
• Zwolnienie wynajmujących z łagodzenia szkód najemcy opuszczającego lokal przed wygaśnięciem umowy najmu (Real Property Law § 227-e); 
• Zrzeczenie się gwarancji przydatności do zamieszkania (Real Property Law § 235-b); oraz 
• Ograniczenie najemcy od mieszkania z członkami najbliższej rodziny i/lub jednym dodatkowym lokatorem i dziećmi na utrzymaniu lokatora (Real Property Law § 235-f).

Jeśli umowa najmu stanowi, że wynajmujący może odzyskać opłaty adwokackie i poniesione koszty, najemca automatycznie ma wzajemne prawo do odzyskania również tych opłat (Real Property Law § 234). Jeśli sąd uzna, że umowa najmu lub jakakolwiek klauzula najmu była nie do pogodzenia w momencie jej zawarcia, sąd może odmówić wykonania umowy najmu lub danej klauzuli (Real Property Law § 235-c).

Przedłużenie umowy najmu

Przedłużenie umowy najmu o czynszu niepodlegającym regulacjom prawnym 

W przypadku mieszkań o czynszu niepodlegającym regulacjom prawnym właściciel lokalu nie musi przedłużać umowy najmu. 

Umowa najmu może zawierać klauzulę automatycznego odnowienia. W takich przypadkach wynajmujący musi powiadomić najemcę z wyprzedzeniem o istnieniu tej klauzuli na 15 do 30 dni przed tym, jak najemca jest zobowiązany powiadomić wynajmującego o zamiarze nieprzedłużenia umowy najmu. (General Obligations Law § 5-905). 

Jeśli właściciel lokalu niepodlegającego regulacjom prawnym zamierza przedłużyć umowę najmu z podwyżką czynszu przekraczającą 5% lub nie zamierza przedłużać umowy najmu, musi dostarczyć pisemne powiadomienie w przypadku, gdy:

• mieszka Pan/i w swoim mieszkaniu powyżej dwóch lat, lub jeśli ma Pan/i umowę najmu na dwa lata, właściciel lokalu musi powiadomić Pana/ią pisemnie z 90-dniowym wyprzedzeniem, zanim podniesie Panu/i czynsz lub nie przedłuży Pana/i umowy najmu; 
• mieszka Pan/i w swoim mieszkaniu powyżej jednego roku, ale krócej niż dwa lata, właściciel lokalu musi powiadomić Pana/ią z 60-dniowym wyprzedzeniem zanim podniesie czynsz lub nie przedłuży Pana/i umowy najmu; lub 
• mieszka Pan/i w swoim mieszkaniu krócej niż rok lub ma Pan/i umowę najmu na okres krótszy niż jeden rok, właściciel lokalu musi powiadomić Pana/ią z 30-dniowym wyprzedzeniem zanim podniesie czynsz lub nie przedłuży Pana/i umowy najmu.

Przedłużenie umów najmu podlegającym regulacjom prawnym 

Lokatorzy podlegający stabilizacji czynszu mają prawo do przedłużenia umowy najmu o jeden rok lub o dwa lata, która musi zostać zawarta na tych samych warunkach, co poprzednia umowa najmu, chyba że zmiana wynika z konkretnych przepisów ustawowych lub wykonawczych. Przyjęcie przez właściciela lokalu dopłaty w oparciu o paragraf 8 stanowi jeden z warunków, który należy kontynuować w przedłużeniu umowy najmu. Właściciele lokali mogą odmówić przedłużenia umowy najmu ze stabilizacją czynszu tylko w określonych okolicznościach, np. gdy lokator nie używa lokalu jako głównego miejsca zamieszkania. W przypadku lokatorów podlegających stabilizacji czynszu w mieście Nowy Jork, właściciel lokalu musi pisemnie powiadomić lokatora o prawie do przedłużenia umowy listownie lub osobiście, nie więcej niż 150 dni i nie mniej niż 90 dni przed wygaśnięciem istniejącej umowy najmu.

Po otrzymaniu zawiadomienia o odnowieniu umowy, najemca ma 60 dni na jej zaakceptowanie. Jeśli najemca nie przyjmie oferty odnowienia w wyznaczonym czasie, wynajmujący może odmówić odnowienia umowy i dążyć do eksmisji najemcy w drodze postępowania sądowego. Jeśli najemca przyjmie ofertę odnowienia, wynajmujący ma 30 dni na zwrócenie mu w pełni wykonanej umowy.

Lokatorzy z umową odnawianą co miesiąc 

Najemcy nie podlegający regulacji czynszu, którzy nie mają umów najmu i płacą czynsz co miesiąc, są nazywani najemcami "miesiąc w miesiąc". Najemcy, którzy pozostają po zakończeniu umowy najmu są traktowani jako najemcy na miesiąc, jeśli wynajmujący przyjmuje opłatę za czynsz (Ustawa o nieruchomościach § 232-c).

Umowa najmu na okres od miesiąca do miesiąca może zostać rozwiązana przez każdą ze stron. Jeśli wynajmujący planuje wypowiedzenie, musi złożyć wypowiedzenie w takim samym terminie, jak przy wypowiadaniu umów najmu nieregulowanych (jak opisano na poprzedniej stronie). Poza Nowym Jorkiem najemca musi wypowiedzieć umowę najmu z miesięcznym wyprzedzeniem. 

Właściciele nie muszą wyjaśniać, dlaczego umowa najmu jest rozwiązywana, muszą jedynie powiadomić, że tak jest i że odmowa opuszczenia lokalu spowoduje wszczęcie postępowania eksmisyjnego. Takie zawiadomienie nie pozwala automatycznie wynajmującemu na eksmisję lokatora. Wynajmujący może podnieść czynsz najemcy zatrudnionego na okres miesiąca za zgodą najemcy. Jeśli jednak najemca nie wyrazi zgody, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu z odpowiednim wyprzedzeniem. (Ustawa o nieruchomościach § 232-a i § 232-b).

Czynsz

Opłaty za czynsz 

Gdy mieszkanie nie ma uregulowanego czynszu, właściciel może pobierać dowolny czynsz uzgodniony przez strony. Jeśli mieszkanie podlega regulacji czynszu, czynsz początkowy i kolejne podwyżki czynszu są ustalane przez prawo i mogą być w każdej chwili zakwestionowane przez najemcę. Jednakże odzyskanie nadpłaty czynszu jest ograniczone do czterech lub sześciu lat poprzedzających skargę, w zależności od tego, kiedy skarga została złożona.

Opłaty za zwłokę 

Opłata za czynsz może być uznana za spóźnioną tylko wtedy, gdy wpłynie więcej niż pięć dni po jej wymagalności. Najwięcej, ile może pobrać właściciel jako opłatę za spóźnienie, to 50 dolarów lub 5% miesięcznego czynszu, w zależności od tego, która kwota jest niższa (Real Property Law § 238-a). 

Lokatorzy mogą wykorzystać brak tego powiadomienia ze strony właściciela lokalu jako argument obrony w sprawie o niepłacenie czynszu. 

Pokwitowania 

Właściciele muszą zapewnić najemcom pisemne pokwitowanie, gdy czynsz jest płacony gotówką, przekazem pieniężnym, czekiem kasjerskim lub w jakiejkolwiek innej formie niż osobisty czek najemcy. Najemcy płacący czynsz czekiem osobistym mogą zażądać na piśmie od wynajmującego potwierdzenia zapłaty czynszu. Na pokwitowaniu należy podać datę wpłaty, kwotę, okres, za który zapłacono czynsz oraz numer mieszkania. Pokwitowanie musi być podpisane przez osobę odbierającą płatność i podawać jej tytuł. (Ustawa o nieruchomościach § 235-e). Po jednorazowym zażądaniu przez najemcę pokwitowania, wynajmujący musi dostarczać pokwitowanie co miesiąc. Wynajmujący musi również przechowywać dowody potwierdzające wpływy z czynszu gotówkowego przez 3 lata.

Podwyżki czynszu

Podwyżki czynszu w mieszkaniach niepodlegających regulacjom prawnym 

Jeśli właściciel lokalu niepodlegającego regulacjom prawnym zamierza podnieść czynsz o więcej niż 5%, musi uprzedzić o tym lokatora na piśmie z wyprzedzeniem 30-, 60- lub 90-dniowym, w zależności od tego, jak długo lokator zajmuje lokal (patrz paragraf Przedłużenie umów najmu).

Podwyżki czynszu w lokalach mieszkalnych podlegających regulacjom prawnym 

Maksymalne podwyżki czynszu w mieszkaniach podlegających stabilizacji czynszu są ustalane co roku przez lokalne Rady ds. wytycznych w zakresie czynszu.

Właściciele lokali nie mogą już podnosić czynszu o 20% w lokalu z czynszem podlegającym regulacjom prawnym, gdy lokal ten zostaje zwolniony („premia za opuszczenie lokalu”). Zakazana jest również związana z tym „premia za długoterminowość” (gdy odchodzący lokator mieszkał w lokalu przez osiem lub więcej lat). 

Ponadto w większości przypadków właściciele lokali nie mogą już wyłączyć mieszkania spod regulacji prawnych dotyczących czynszu, gdy czynsz przekroczy „próg wysokiego czynszu” a mieszkanie zostanie zwolnione. Poza tym, w większości przypadków deregulacja nie jest już dozwolona, jeśli lokator jest uznany za osobę o „wysokich dochodach”. (Istnieje niewielka liczba wyjątków od zakazów deregulacji dotyczących wysokich czynszów i wysokich dochodów dla niektórych nowych budynków podlegających ulgom podatkowym). 

Mieszkania objęte deregulacją przed 14 czerwca 2019 r. będą w dalszym ciągu nią objęte. 

Najemcy powinni sprawdzić historię swoich czynszów, aby potencjalnie zakwestionować zarówno deregulację ich mieszkania, jak i obecnie naliczany czynsz. Aby sprawdzić historię czynszu, należy zadzwonić do Office of Rent Administration pod numer 1-833-499-0343 lub odwiedzić stronę portal.hcr.ny.gov/app/ask.

Inne zapytania, takie jak te związane z umowami najmu, usługami i podwyżkami czynszu, można kierować do Rent Connect na adres https://rent.hcr.ny.gov/RentConnect/Welcome.

Istotne ulepszenia w lokalach z czynszem podlegającym regulacjom prawnym:

Znaczne modernizacje (Major Capital Improvements, MCI) 

W przypadku niektórych rodzajów poważnych ulepszeń kapitałowych w całym budynku (MCI), które przynoszą korzyści wszystkim najemcom w budynku (np. wymiana kotła lub instalacji wodno-kanalizacyjnej), właściciel może wystąpić do DHCR o podwyższenie czynszu dla swoich najemców objętych stabilizacją czynszową.  Kwota, o jaką właściciel może podnieść czynsz najemcy z powodu MCI, jest obecnie ograniczona do 2% jego obecnego czynszu rocznie, przy czym nie ma kwoty działającej wstecz. Ten limit dotyczy jeszcze nie pobranych podwyżek MCI, które zostały zatwierdzone po 16 czerwca 2012 r. Dodatkowo podwyżki MCI są obecnie tymczasowe i zostaną usunięte z czynszów najemców po 30 latach.

Podwyżki MCI nie mogą zostać doliczone do Pana/i czynszu, jeśli w Pana/i budynku wykryto naruszenia stwarzające „niebezpieczeństwo” lub „bezpośrednie zagrożenia”. Właściciel lokalu musi usunąć te naruszenia, zanim stanowe organy regulacyjne wydadzą zgodę na MCI. 

Podwyżki MCI nie są dozwolone, jeśli mniej niż 35% mieszkań w budynku stanowią mieszkania z czynszem podlegającym regulacjom prawnym.

Ulepszenia w poszczególnych mieszkaniach (Individual Apartment Improvements, IAI)

Właściciele mogą również podnieść czynsz za ulepszenia dokonane w poszczególnych mieszkaniach (np. nowa podłoga, nowa armatura lub inne ulepszenia). Zazwyczaj ulepszenia te występują w czasie, gdy lokal jest wolny, ale mogą być również dokonywane w lokalach zajmowanych za pisemną zgodą najemcy.  Aby podnieść czynsz z powodu IAI, wynajmujący musi zrobić zdjęcia przed i po, prowadzić stałą dokumentację ulepszeń i złożyć dokumentację do stanu. 

Kwota, o jaką właściciel lokalu może podwyższyć czynsz, zależy od tego, ile wynoszą ulepszenia. 

• W budynkach, w których znajduje się ponad 35 mieszkań, właściciel lokalu może pobierać stałą podwyżkę czynszu równą 1/180 kosztu ulepszenia (maksymalnie 83,33 USD).
• W budynkach, w których znajduje się 35 lub mniej mieszkań, właściciel lokalu może pobierać stałą podwyżkę czynszu równą 1/168 kosztu IAI (maksymalnie 89,29 USD). 

Zanim właściciel lokalu może pobierać podwyżkę czynszu w ramach IAI, musi najpierw usunąć wszelkie naruszenia w mieszkaniu stwarzające „niebezpieczeństwo” lub „bezpośrednie zagrożenia”. 

W przypadku lokali zamieszkanych pisemna zgoda najemcy musi być wyrażona na formularzu DHCR.  
Wynajmujący musi korzystać z usług licencjonowanych wykonawców, którzy nie są powiązani ze sobą poprzez wspólną własność wykonawcy i wynajmującego w celu wykonania wszelkich prac, które zamierza zaliczyć jako IAI. 

Właściciel lokalu może zgłosić maksymalnie trzy IAI w okresie 15 lat, a łączne koszty kwalifikujące się do kalkulacji podwyżki czynszu nie mogą przekroczyć 15 000 USD. IAI mają charakter tymczasowy i muszą zostać usunięte z czynszu po 30 latach.

Właściciel lokalu może również podwyższyć czynsz z powodu trudnej sytuacji życiowej lub wzrostu kosztów robót.

Zwolnienia z podwyżki czynszu 

Najemcy, którzy są seniorami (62 lata lub starsi) lub żyją z niepełnosprawnością i mieszkają w lokalach z regulacją czynszu, Low-Income Housing Tax Credit (LIHTC), Limited Dividend, Redevelopment, Housing Development Fund Corporation (HDFC) lub spółdzielniach i czynszach Mitchell-Lama, mogą otrzymać pewne zwolnienia z podwyżek czynszu. Najemcy mogą ustalić, czy kwalifikują się do uzyskania zwolnienia z podwyżki czynszu dla osób starszych (SCRIE) lub zwolnienia z podwyżki czynszu dla osób niepełnosprawnych (DRIE) dzwoniąc do Departamentu Finansów NYC pod numer (212) 639-9675 lub odwiedzając centrum informacyjne znajdujące się pod adresem 66 John Street, 3rd Floor, New York, NY 10038. W sprawie aplikacji SCRIE/DRIE dla mieszkań HDFC lub Mitchell-Lama należy skontaktować się z NYC Department of Housing Preservation and Development (HPD) pod numerem (212) 863-8494. Najemcy z innych części stanu Nowy Jork mogą skontaktować się z DHCR, aby określić swoje uprawnienia.

Podwyżki czynszu dla lokatorów podlegających kontroli czynszu 

W przeszłości właściciel lokalu mogli podnosić czynsz lokatorom podlegającym kontroli czynszu do 7,5% rocznie, oprócz opłat przenoszonych za opał (oraz podwyżek MCI i/lub IAI). 

Obecnie właściciel lokalu jest ograniczony do podwyższenia czynszu lokatorowi podlegającemu kontroli czynszu o średnią z pięciu ostatnich rocznych podwyżek czynszu dokonanych przez Radę ds. wytycznych w zakresie czynszu w ramach przedłużania umów najmu na jeden rok lub o 7,5% (w zależności od tego, która wartość jest niższa). 

Właściciele lokali nie mogą już obciążać kosztami opału lokatorów podlegających kontroli czynszu.

Jeśli uważa Pan/i, że właściciel Pana/i lokalu nie przestrzega prawa dotyczącego podwyżek czynszu, może Pan/i złożyć skargę do Wydziału lokali mieszkalnych i odnowy społecznej stanu Nowy Jork na stronie hcr.ny.gov.

Czynsz preferencyjny 

W przypadku lokatorów podlegających stabilizacji czynszu, płacących niższy czynsz niż czynsz ustawowy podlegający regulacjom prawnym (zwany czynszem preferencyjnym), właściciel lokalu nie może go odwołać i podnieść czynszu do wyższej wysokości ustawowego czynszu podlegającego regulacjom prawnym. Oznacza to, że właściciel lokalu nie może podnieść preferencyjnego czynszu o więcej niż procent ustalony przez Radę ds. wytycznych w zakresie czynszu, plus opłaty za MCI lub IAI, jeśli mają one zastosowanie.

W umowie najmu powinien być pokazany twój legalny czynsz, a jeśli masz preferencyjny czynsz, może on być pokazany w części umowy najmu, która mówi: "Niższy czynsz do naliczenia, jeśli istnieje."

Nadpłaty za czynsz 

W Nowym Jorku oraz w niektórych gminach okręgów Nassau, Rockland i Westchester, gdzie obowiązują przepisy w zakresie stabilizacji czynszu lub kontroli czynszu, właściciel lokalu nie może pobierać wyższego czynszu niż ustawowy czynsz podlegający regulacjom prawnym. Właściciele lokali muszą zarejestrować każde mieszkanie podlegające stabilizacji czynszu w DHCR i co roku przekazywać lokatorom kopię wydruku z rejestracji. Lokatorzy mogą również uzyskać kopię historii czynszu swojego mieszkania bezpośrednio od DHCR. Po 14 czerwca 2019 r. lokator może być również uprawniony do odzyskania odsetek, wraz z uzasadnionymi kosztami oraz kosztami obsługi prawnej.

Ogólnie rzecz biorąc, karę za zawyżenie opłaty czynszu stanowi kwota, którą właściciel pobrał powyżej ustawowego czynszu podlegającego regulacjom prawnym, powiększona o naliczone odsetki. Jeśli zawyżenie opłaty zostało spowodowane umyślne, właściciel lokalu jest zobowiązany do zapłacenia kary w wysokości trzykrotnej kwoty zawyżonej opłaty. Właściciel lokalu musi udowodnić, że nie zawyżył opłaty umyślnie. Lokatorzy, którzy uważają, że mieli zawyżone opłaty, powinni skontaktować się z DHCR i/lub z adwokatem.

Kaucje mieszkaniowe za czynsz

Na początku okresu najmu wszyscy lokatorzy mogą być zobowiązani do przekazania właścicielowi kaucji mieszkaniowej, ale jej wysokość nie może przekraczać wysokości czynszu za jeden miesiąc. Jednomiesięczny limit oznacza, że właściciel lokalu nie może zażądać zapłacenia czynszu za ostatni miesiąc oraz kaucji mieszkaniowej. Jeśli jednak umowa najmu zostanie przedłużona na wyższą kwotę lub czynsz zostanie podwyższony w okresie obowiązywania umowy najmu, właściciel lokalu może pobrać od lokatora dodatkowe pieniądze, aby dostosować wysokość kaucji do nowej kwoty miesięcznego czynszu. Właściciele lokali, niezależnie od ilości lokali mieszkalnych w budynku, muszą traktować depozyty jako fundusze powiernicze należące do lokatorów i nie mogą łączyć depozytów z własnymi pieniędzmi.

Właściciele lokali budynków z sześcioma lub więcej mieszkaniami muszą zdeponować wszystkie kaucje mieszkaniowe na koncie bankowym w Nowym Jorku, oprocentowanym według obowiązującej stopy procentowej. Każdy lokator musi zostać poinformowany na piśmie o nazwie i adresie banku oraz o wysokości depozytu. Właściciele lokali mają prawo do pobierania rocznych kosztów administracyjnych w wysokości 1% depozytu. Wszystkie pozostałe odsetki uzyskane z depozytu należą do lokatora. Lokatorzy muszą mieć możliwość wyboru, czy odsetki te będą im wypłacane corocznie, czy też zostaną odliczone do czynszu lub wypłacone na zakończenie okresu najmu. Jeśli w budynku jest mniej niż sześć mieszkań, właściciel lokalu, który dobrowolnie wpłaca kaucje mieszkaniowe na oprocentowane konto bankowe, musi również przestrzegać tych zasad.

Na przykład: Najemca wpłaca depozyt zabezpieczający w wysokości 1000 USD. Wynajmujący umieszcza depozyt na oprocentowanym rachunku bankowym płacąc 1,5%. Na koniec roku konto zarobi odsetki w wysokości 15,00 dolarów. Najemca ma prawo do $5.00, a wynajmujący może zatrzymać $10.00, 1% depozytu, jako opłatę administracyjną.

Właściciel lokalu może wykorzystać kaucję mieszkaniową jako zwrot niezapłaconego czynszu lub rozsądnych kosztów napraw wykraczających poza normalne zużycie, jeśli lokator zniszczy mieszkanie.

Odzyskanie kaucji mieszkaniowej - lokale niepodlegające regulacjom prawnym

W przypadku lokatorów w lokalach niepodlegających stabilizacji czynszu lub kontroli czynszu, właściciel lokalu musi zwrócić kaucję mieszkaniową w ciągu 14 dni od wyprowadzenia się lokatora. 

Jeśli właściciel lokalu zatrzyma dowolną kwotę z kaucji mieszkaniowej na pokrycie szkód, musi przedstawić szczegółowy „rachunek” opisujący szkodę oraz jej koszt. Jeśli właściciel lokalu nie dostarczy tego pokwitowania w ciągu 14 dni od wyprowadzenia się lokatora, musi zwrócić całą kaucję mieszkaniową, niezależnie od tego, czy doszło do uszkodzenia, czy nie. 

Lokatorzy planujący wyprowadzkę mogą poprosić właściciela lokalu o przeprowadzenie inspekcji mieszkania (lub wynajmowanego domu czy innego rodzaju lokalu mieszkalnego) przed datą wyprowadzki. Muszą oni umożliwić obecność lokatora podczas inspekcji. Podczas takiej inspekcji właściciel lokalu musi powiedzieć lokatorowi, co należy naprawić lub wyczyścić. Lokator ma wówczas możliwość naprawienia wszelkich problemów, aby zapobiec zatrzymaniu przez właściciela lokalu części lub całości kaucji mieszkaniowej. 

Jeśli właściciel lokalu umyślnie złamie to prawo, lokator może być uprawniony do otrzymania kwoty równej dwukrotnej wysokości kaucji mieszkaniowej. 

Uwaga: Obecnie przepisy te dotyczą tylko lokatorów w lokalach nieregulowanych czynszem. W przypadku lokali regulowanych czynszem, wynajmujący musi zwrócić najemcy kaucję, pomniejszoną o wszelkie zgodne z prawem potrącenia, na koniec umowy najmu lub w rozsądnym czasie po jej zakończeniu, niezależnie od tego, czy najemca zażąda jej zwrotu. Po opuszczeniu mieszkania najemca powinien pozostawić je w stanie czystym, usuwając z niego wszystkie rzeczy osobiste i śmieci oraz dokonując ewentualnych drobnych napraw.

Nasze biuro może pomóc w odzyskaniu kaucji za wynajem. Aby poprosić o pomoc, wystarczy złożyć formularz skargi dotyczącej zabezpieczenia czynszu w: Biuro Prokuratora Generalnego Stanu Nowy Jork Biuro ds. Oszustw i Ochrony Konsumentów. Dostęp do formularza można uzyskać pod adresem formsnym.ag.ny.gov/OAGOnlineSubmissionForm/faces/OAGRSHome.

Sprzedaż budynku

Jeśli budynek zostanie sprzedany, właściciel lokalu musi w ciągu pięciu dni przekazać wszystkie kaucje mieszkaniowe nowemu właścicielowi lub zwrócić je lokatorom. Właściciele lokali muszą powiadomić lokatorów listem poleconym lub z potwierdzeniem odbioru o nazwisku i adresie nowego właściciela.

Nabywcy budynków, które podlegają stabilizacji czynszu są bezpośrednio odpowiedzialni wobec lokatorów za zwrot kaucji mieszkaniowych i ewentualnych odsetek. Odpowiedzialność ta istnieje niezależnie od tego, czy nowy właściciel otrzymał kaucje mieszkaniowe od poprzedniego właściciela lokalu, czy też nie.

Nabywcy budynków z kontrolą czynszu lub budynków zawierających sześć lub więcej mieszkań, w których najemcy mają pisemne umowy najmu, są bezpośrednio odpowiedzialni wobec najemców za zwrot depozytów zabezpieczających i odsetek w przypadkach, gdy nabywca ma "rzeczywistą wiedzę" o depozytach zabezpieczających. Prawo określa konkretnie, kiedy nowy właściciel jest uważany za mającego "rzeczywistą wiedzę" o depozytach zabezpieczających (General Obligations Law, Article 7, Title 1).

Kiedy pojawiają się problemy związane z kaucjami mieszkaniowymi, zanim lokatorzy podejmą inne działania powinni najpierw spróbować rozwiązać je z właścicielem lokalu. Jeśli sporu nie można rozwiązać, lokatorzy mogą skontaktować się z najbliższym lokalnym biurem prokuratora generalnego, podanym na końcu niniejszej broszury.

Jeśli budynek zostanie sprzedany, właściciel lokalu musi w ciągu pięciu dni przekazać wszystkie kaucje mieszkaniowe nowemu właścicielowi lub zwrócić je lokatorom. 

Właściciele lokali muszą powiadomić lokatorów listem poleconym lub z potwierdzeniem odbioru o nazwisku i adresie nowego właściciela.

Sukcesja lub rozwiązanie umowy najmu

Podnajem lub cesja umów najmu

Podnajem i cesja to metody przeniesienia interesów prawnych lokatora mieszkania na inną osobę. Poniżej przedstawiamy różnice między nimi.

Podnajem 

Podnajem oznacza, że lokator tymczasowo opuszcza mieszkanie, a więc przekazuje mniej niż cały swój udział w mieszkaniu. Lokator, który podnajmuje mieszkanie, jest nazywany głównym lokatorem, a osoba tymczasowo wynajmująca lokal - sublokatorem.

Najemcy w budynkach z trzema lub mniej mieszkaniami nie mają prawa do podnajmu. Mogą oni poprosić wynajmującego o podnajem, ale wynajmujący nie musi się na to zgodzić. Jeśli wynajmujący bezpodstawnie odmawia zgody na podnajem, jedynym środkiem zaradczym najemcy jest rozwiązanie umowy najmu po 30-dniowym powiadomieniu wynajmującego.

Najemcy w budynkach z czterema lub więcej mieszkaniami mają prawo do podnajmu za uprzednią zgodą wynajmującego. Wszelkie postanowienia umowy najmu ograniczające prawo najemcy do podnajmu są nieważne z uwagi na porządek publiczny. Jeśli wynajmujący wyrazi zgodę na podnajem, najemca pozostaje odpowiedzialny wobec wynajmującego za zobowiązania wynikające z umowy najmu, w tym za cały przyszły czynsz. Jeśli wynajmujący odmówi podnajmu na uzasadnionych podstawach, najemca nie może podnajmować, a wynajmujący nie jest zobowiązany do zwolnienia najemcy z umowy najmu. Jeśli wynajmujący odmówi podnajmu z nieuzasadnionych powodów, najemca i tak może dokonać podnajmu. Jeśli dojdzie do procesu sądowego, najemca może odzyskać koszty sądowe i honoraria adwokackie, jeśli sędzia orzeknie, że wynajmujący odmówił podnajmu w złej wierze (Real Property Law § 226-b(2)).

Lokatorzy, którzy chcą podnająć lokal, muszą wykonać następujące czynności:

1. Najemca musi wysłać pisemne żądanie do wynajmującego listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Wniosek musi zawierać następujące informacje: a) okres trwania podnajmu; b) nazwisko, adres domowy i służbowy proponowanego podnajemcy; c) powód podnajmu; d) adres najemcy w czasie trwania podnajmu; e) pisemną zgodę każdego współnajemcy lub poręczyciela; oraz f) kopię proponowanego podnajmu wraz z kopią własnej umowy najmu, jeżeli jest dostępna.
2. W ciągu dziesięciu dni od wysłania tej prośby właściciel lokalu może poprosić lokatora o dodatkowe informacje. Wszelkie prośby o dodatkowe informacje nie mogą być nadmiernie uciążliwe.
3. W ciągu 30 dni od wysłania prośby najemcy o podnajem lub w ciągu 30 dni od prośby wynajmującego o dodatkowe informacje, w zależności od tego, co nastąpi później, wynajmujący musi wysłać najemcy zawiadomienie o wyrażeniu zgody lub, jeżeli zgoda zostanie odmówiona, o przyczynach odmowy. Niewysłanie przez wynajmującego tego pisemnego zawiadomienia uważa się za zgodę na podnajem (Real Property Law § 226-b(2)).

Dodatkowe wymagania ograniczone do lokatorów podlegających stabilizacji czynszu:

• Czynsz pobierany od podnajemcy nie może przekroczyć czynszu stabilizowanego, powiększonego o 10% dopłatę należną najemcy za podnajem umeblowany. Dodatkowo, ustabilizowany czynsz należny właścicielowi, obowiązujący tylko w okresie podnajmu, może zostać zwiększony o "dodatek podnajmu", który jest ustalany przez Rent Guidelines Board. Podnajemca, który jest obciążony nadmierną opłatą, może złożyć skargę do DHCR lub może pozwać głównego najemcę w sądzie, aby odzyskać wszelkie nadmierne opłaty wraz z odsetkami, honorariami prawników i potrójnym odszkodowaniem w stosownych przypadkach (9 NYCRR § 2525.6(e));
• Główny lokator musi udowodnić, że mieszkanie było przez cały czas utrzymywane jako główne miejsce zamieszkania i musi wykazać zamiar ponownego zajęcia go po zakończeniu podnajmu; oraz
• Główny najemca, a nie podnajemca, zachowuje prawa do odnowienia najmu i wszelkie prawa wynikające z przekształcenia spółdzielni. Okres podnajmu może wykraczać poza okres najmu głównego najemcy. Najemca nie może podnajmować na dłużej niż dwa lata w ciągu czterech lat (Prawo o nieruchomościach § 226-b; 9 NYCRR § 2525.6). Częste lub przedłużające się okresy podnajmu mogą być dla właściciela powodem do ubiegania się o posiadanie lokalu o ustabilizowanym czynszu na podstawie innego miejsca zamieszkania ( 9NYCRR § 2520.6(u) ).

Cesja umowy najmu 

Cesja oznacza, że najemca przenosi cały udział w umowie najmu mieszkania na kogoś innego i trwale opuszcza lokal. Prawo do cesji umowy najmu jest znacznie bardziej ograniczone niż prawo do podnajmu. Podnajem lub cesja, która nie jest zgodna z prawem może być podstawą do eksmisji.

Najemca nie może dokonać cesji umowy najmu bez pisemnej zgody wynajmującego. Wynajmujący może wstrzymać zgodę bez podania przyczyny. Jeśli wynajmujący rozsądnie odmówi zgody, najemca nie może dokonać cesji i nie jest uprawniony do zwolnienia z umowy najmu. Jeśli wynajmujący bezzasadnie odmówi zgody, najemca ma prawo do zwolnienia z najmu w ciągu 30 dni od daty przekazania żądania wynajmującemu (Real Property Law § 226-b(1)).

Współdzielenie mieszkania 

Ograniczenie zajmowania mieszkania do wskazanego w umowie najemcy lub do tego najemcy i jego najbliższej rodziny jest niezgodne z prawem. W przypadku, gdy umowa najmu wskazuje tylko jednego najemcę, najemca ten może dzielić mieszkanie z najbliższą rodziną, jednym dodatkowym lokatorem oraz dziećmi pozostającymi na utrzymaniu najemcy, pod warunkiem, że najemca lub jego małżonek zajmuje lokal jako swoje główne miejsce zamieszkania. Kiedy umowa najmu wymienia więcej niż jednego najemcę, najemcy ci mogą dzielić swoje mieszkanie z najbliższą rodziną; a jeśli jeden z najemców wymienionych w umowie najmu wyprowadzi się, najemca ten może zostać zastąpiony przez innego mieszkańca i dzieci pozostające na jego utrzymaniu. Przynajmniej jeden z najemców wymienionych w umowie najmu lub małżonek tego najemcy musi zajmować wspólne mieszkanie jako główne miejsce zamieszkania.

Najemca musi poinformować wynajmującego o nazwisku każdego lokatora w ciągu 30 dni od wprowadzenia się lokatora do mieszkania lub 30 dni od żądania tej informacji przez wynajmującego. Jeśli najemca wymieniony w umowie wyprowadzi się, pozostały lokator nie ma prawa do dalszego zajmowania lokalu bez wyraźnej zgody wynajmującego.

Właściciele mogą ograniczyć całkowitą liczbę osób mieszkających w mieszkaniu, aby spełnić prawne standardy przeludnienia (Real Property Law § 235-f).

Prawo sukcesji umowy najmu 

Członkowie rodziny mieszkający w mieszkaniu nieobjętym kontrolą czynszów, stabilizacją czynszów lub innym mieszkaniem regulowanym umową regulacyjną zasadniczo nie mają prawa do następstwa po najemcy, który zmarł lub trwale opuścił lokal. Prawa członka rodziny mieszkającego w mieszkaniu kontrolowanym lub stabilizowanym czynszem do zastąpienia najemcy, który zmarł lub trwale opuścił mieszkanie, są objęte przepisami DHCR. Zgodnie z tymi przepisami "członek rodziny" jest definiowany jako mąż, żona, syn, córka, pasierb, pasierbica, ojciec, matka, ojczym, macocha, brat, siostra, dziadek, babcia, wnuk, wnuczka, teść, teściowa, zięć lub synowa najemcy; lub jakakolwiek inna osoba zamieszkująca z najemcą w mieszkaniu jako główny lokator, która może udowodnić emocjonalne i finansowe zaangażowanie oraz współzależność z najemcą (9 NYCRR § 2520.6(o)(2)).

Minimalny okres zamieszkania - członek rodziny może przejąć prawa lokatora podanego w umowie najmu w chwili jego wyjazdu na stałe lub śmierci, pod warunkiem, że członek rodziny mieszkał z tym podstawowym mieszkańcem

(1) nie mniej niż dwa lata (jeden rok w przypadku seniorów i osób żyjących z niepełnosprawnością), lub 

(2) od rozpoczęcia najmu lub związku, jeżeli najem lub związek był krótszy niż dwa lata- lub jeden rok, w przypadku seniorów i najemców żyjących z niepełnosprawnością (9 NYCRR § 2523.5).

Minimalne wymagania dotyczące miejsca zamieszkania nie zostaną uznane za przerwane przez jakikolwiek okres, w którym „członek rodziny” tymczasowo zmienia miejsce zamieszkania z powodu odbywania czynnej służby wojskowej, uczęszczania na studia dzienne, niezamieszkiwania w miejscu zamieszkania z powodu nakazu sądowego, tymczasowej zmiany miejsca zamieszkania ze względu na zatrudnienie, hospitalizację lub z innych uzasadnionych powodów.

Aby zapewnić, że wynajmujący wie o wszystkich osobach zamieszkujących w mieszkaniu, które mogą być uprawnione do praw spadkowych lub ochrony przed eksmisją, najemca może chcieć złożyć wynajmującemu zawiadomienie wymieniające wszystkich dodatkowych lokatorów (9 NYCRR § 2523.5(b)(2)). Wynajmujący może żądać od najemcy, ale nie częściej niż raz w ciągu dwunastu miesięcy, nazwisk wszystkich osób zamieszkujących w mieszkaniu.

Pozostali członkowie rodziny mieszkający w mieszkaniach finansowanych przez rząd (takich jak budynki publiczne, mieszkania należące do lokalnej gminy, lub w mieszkaniach, w których główny najemca korzystał z programu Section 8 Rental Assistance), a w których zarejestrowany najemca zmarł lub wyprowadził się, mogą również mieć prawo do przejęcia najmu tego najemcy i/lub dotacji do czynszu. Członkowie rodziny ubiegający się o prawa do spadku w tych okolicznościach muszą sprawdzić obowiązujące przepisy federalne i miejskie oraz przepisy lokalnych publicznych władz mieszkaniowych, aby ustalić, czy spełniają wymagania kwalifikacyjne. Zgodnie z przepisami federalnymi, osoby twierdzące, że są pozostałymi członkami rodziny najemcy, mają prawo do przesłuchania przed eksmisją, jeśli są w stanie przedstawić wiarygodne twierdzenie o takim statusie.

Rozwiązanie umowy najmu 

Jeśli opuści Pan/i swoje mieszkanie lub inny wynajmowany dom przed zakończeniem umowy najmu, właściciel lokalu musi w dobrej wierze postarać się o wynajęcie opuszczonego lokalu. Jeśli właściciel lokalu znajdzie nowego lokatora, a czynsz nowego lokatora jest równy lub wyższy od Pana/i czynszu, uznaje się, że Pana/i umowa najmu została rozwiązana i nie jest już Pan/i zobowiązany/a do płacenia czynszu.

Rozwiązanie umowy najmu przez osoby starsze lub osoby niepełnosprawne

Najemcy, ich małżonkowie lub osoby pozostające na ich utrzymaniu, którzy mają 62 lata lub więcej, lub którzy ukończą 62 lata w okresie obowiązywania umowy najmu, lub którzy żyją z niepełnosprawnością określoną w ustawie wykonawczej 292 (21); mają prawo do rozwiązania umowy najmu, jeżeli:

• posiadają zaświadczenie od lekarza, że z powodów medycznych nie są już w stanie mieszkać samodzielnie i przeniosą się do miejsca zamieszkania członka rodziny; lub
• Przenoszą się do zakładu opieki dla dorosłych, mieszkaniowego zakładu opieki zdrowotnej, dotowanych mieszkań o niskich lub umiarkowanych dochodach lub innych mieszkań dla seniorów lub osób żyjących z niepełnosprawnością. Real Property Law §227-a(1).

Po otrzymaniu zawiadomienia o zamiarze wprowadzenia się lokatorzy do jednego z powyższych obiektów, właściciel lokalu musi zwolnić lokatora z odpowiedzialności za zapłatę czynszu za pozostałą część umowy najmu i skorygować wszelkie płatności dokonane z góry.

Pisemne zawiadomienie musi zawierać:

• Termin wypowiedzenia: prawo mówi, że wypowiedzenie musi być skuteczne nie wcześniej niż trzydzieści dni od daty wymagalności kolejnej płatności czynszu (po doręczeniu wypowiedzenia). Zawiadomienie uważa się za doręczone po pięciu dniach od wysłania. Na przykład: jeśli zawiadomienie do wynajmującego zostało wysłane pocztą 5 kwietnia, uważa się, że zostało ono otrzymane 10 kwietnia. Ponieważ kolejna opłata za wynajem (po 10 kwietnia) przypada na 1 maja, najwcześniejszy termin zakończenia najmu nastąpi ze skutkiem na 1 czerwca;
• zaświadczenie lekarskie stwierdzające, że dana osoba nie jest już w stanie mieszkać sama ze względów medycznych; oraz
• W przypadku seniorów zrywających umowę najmu, do zawiadomienia należy dołączyć notarialnie potwierdzone oświadczenie członka rodziny stwierdzające zarówno, że senior jest spokrewniony i będzie wprowadzał się do swojego miejsca zamieszkania przez okres co najmniej sześciu miesięcy, jeśli oczekiwane jest przyjęcie z dokumentacją oczekującego przyjęcia, lub przyjęcie do jednej z wyżej wymienionych placówek (Real Property Law § 227-a(2)(a).  

W przypadku osób żyjących z niepełnosprawnością do zawiadomienia nie trzeba dodatkowo dołączać notarialnego oświadczenia członka rodziny. (Ustawa o gospodarce nieruchomościami § 227-a ust. 2 lit. b).

Każdy, kto przeszkadza najemcy lub małżonkowi najemcy w usunięciu rzeczy osobistych, odzieży, mebli lub innych dóbr osobistych z lokalu, który ma być opróżniony, będzie winny wykroczenia (Real Property Law § 227-a(3)).

Właściciele lub wynajmujący obiekt jednostki, do której senior lub osoba żyjąca z niepełnosprawnością ma prawo się przenieść po rozwiązaniu umowy najmu, muszą poinformować takiego najemcę w formularzu wniosku o przyjęcie o prawach najemcy wynikających z ustawy (Real Property Law §227-a(3-a)).

We wszystkich mieszkaniach kontrolowanych czynszem oraz w mieszkaniach stabilizowanych czynszem poza Nowym Jorkiem, senior nie może być eksmitowany w celu zajęcia przez właściciela. W Nowym Jorku wynajmujący może eksmitować seniora w tym celu tylko wtedy, gdy najemca otrzyma równoważne lub lepsze mieszkanie za ten sam lub niższy czynsz w pobliskiej okolicy. (9 NYCRR § 2524.4;9 NYCRR § 2504.4; NYC Admin. Code § 26408(b)(1)).

Rozwiązania umów najmu przez personel wojskowy

Osoby rozpoczynające czynną służbę wojskową mogą rozwiązać umowę najmu lokalu mieszkalnego, jeśli:

• umowa najmu została zawarta przez członka służby przed rozpoczęciem aktywnej służby; oraz
• wynajmowane pomieszczenia były zajmowane przez członka lub osoby pozostające na utrzymaniu członka.

Każda taka umowa może zostać rozwiązana za pisemnym wypowiedzeniem doręczonym właścicielowi lokalu w dowolnym czasie po rozpoczęciu służby wojskowej. Rozwiązanie umowy najmu wymagającej comiesięcznych płatności jest skuteczne dopiero po upływie 30 dni od pierwszego dnia, w którym przypada termin zapłaty kolejnego czynszu (§ 310 Prawa Wojskowego Nowego Jorku).

Rozwiązania umów najmu przez ofiary przemocy domowej 

Najemca lub członek gospodarstwa domowego najemcy, który jest ofiarą przemocy domowej i ma uzasadnione obawy, że pozostając w swoim mieszkaniu, może wypowiedzieć umowę najmu, wysyłając do wynajmującego zawiadomienie o opuszczeniu mieszkania. Powiadomienie musi być wysłane co najmniej 30 dni przed planowanym opuszczeniem mieszkania przez najemcę i musi zawierać informację, że najemca lub członek jego gospodarstwa domowego doświadczył przemocy domowej i ma uzasadnione powody, by sądzić, że w wyniku przemocy domowej najemca lub członek jego gospodarstwa domowego nie jest w stanie bezpiecznie pozostać w mieszkaniu. W ciągu 25 dni od wysłania zawiadomienia najemca musi dostarczyć dokumenty, że najemca lub członek gospodarstwa domowego jest ofiarą przemocy domowej. Dokumenty mogą obejmować nakaz ochrony, skargę do organów ścigania o przemocy domowej, zapis od dostawcy usług zdrowotnych o leczeniu związanym z przemocą domową lub pisemną weryfikację od wykwalifikowanej strony trzeciej, że najemca lub członek gospodarstwa domowego zgłosił przemoc domową. Wynajmujący musi zachować w tajemnicy całą dokumentację i informacje o przemocy domowej, a celowe naruszenie naraziłoby wynajmującego na kary i zasądzenie odszkodowania. Najemca musi opuścić mieszkanie wolne i czyste od wszelkich lokatorów, chyba że są inne osoby na umowie najmu, w którym to przypadku ci lokatorzy mają opcje pozostania. (Ustawa o nieruchomościach § 227-c).

Eksmisja 

Najemca posiadający umowę najmu jest chroniony przed eksmisją podczas okresu najmu tak długo, jak długo najemca nie narusza żadnego istotnego postanowienia umowy najmu lub jakichkolwiek lokalnych praw lub kodeksów mieszkaniowych. Zarówno w przypadku mieszkań regulowanych, jak i nieregulowanych, właściciele muszą formalnie powiadomić o swoim zamiarze uzyskania prawnego posiadania mieszkania.

Lokator nigdy nie powinien ignorować dokumentów prawnych; zawiadomienie o eksmisji może zostać wysłane, jeśli lokator nie stawił się w sądzie, aby odpowiedzieć na dokumenty sądowe (petycję) wysłane przez właściciela lokalu.

Ustawa o eksmisji z uzasadnionej przyczyny: Zapewnia dodatkową ochronę niektórym najemcom w mieszkaniach nieregulowanych czynszem. Dowiedz się więcej o ustawie o eksmisji w uzasadnionych przypadkach i sprawdź, czy Twoje mieszkanie jest nią objęte.

Dozwolone powody eksmisji mimo posiadania umowy najmu 

O ile najemca nie opuści lokalu w określonym terminie po zawiadomieniu przez wynajmującego, wynajmujący może wszcząć postępowanie eksmisyjne poprzez: (a) skrócone postępowanie sądowe w sprawie braku płatności w celu eksmisji najemcy, który nie płaci uzgodnionego czynszu w terminie i odzyskania zaległego czynszu; lub (b) skrócone postępowanie w sprawie przetrzymania w celu eksmisji, jeżeli najemca w znacznym stopniu narusza istotne zobowiązanie wynikające z umowy najmu (takie jak wykorzystywanie lokalu do celów niezgodnych z prawem, popełnianie lub zezwalanie na uciążliwości) lub przebywa bez pozwolenia poza okresem najmu. (Real Property Actions and Proceedings Law (RPAPL § 711)).

Właściciele lokali z mieszkaniami o czynszu podlegającym regulacjom prawnym mogą być zobowiązani do uzyskania zgody DHCR przed wszczęciem postępowania sądowego o przejęcie własności, na przykład jeśli właściciel zamierza zburzyć budynek. Jeśli lokator nie płaci czynszu, jest uciążliwy, niszczy mieszkanie lub budynek albo dopuszcza się innych czynów zabronionych, właściciel może wystąpić bezpośrednio do sądu.

Właściciel Pana/i lokalu nie może pozwać Pana/i do sądu za niepłacenie czynszu, jeśli nie dostarczył Panu/i 14-dniowego pisemnego „żądania zapłaty czynszu”.

Ochrona lokatorów podczas eksmisji 

Lokator może zostać legalnie wyeksmitowany tylko po wniesieniu przez właściciela lokalu sprawy do sądu i uzyskaniu wyroku nakazującego eksmisję; nakaz eksmisji może wykonać tylko szeryf, komendant policji lub posterunkowy. 

Właściciele nie mogą brać prawa w swoje ręce i eksmitować lokatora przy użyciu siły lub środków niezgodnych z prawem. Na przykład, wynajmujący nie może stosować gróźb przemocy, usuwać rzeczy najemcy, zamykać najemcy z mieszkania lub umyślnie zaprzestać świadczenia podstawowych usług, takich jak woda czy ogrzewanie. 

Kiedy lokator jest eksmitowany, wynajmujący musi dać mu rozsądny czas na usunięcie wszystkich rzeczy. Wynajmujący nie może zatrzymać rzeczy osobistych lub mebli najemcy (RPAPL §749; Real Property Law § 235).

Do czasu Pan/i eksmisji (tj. wykonania przez szeryfa lub komendanta policji nakazu eksmisji) sprawa o niepłacenie czynszu może zostać umorzona, jeśli zapłaci Pan/i cały należny czynsz. 

W przypadku sprawy o niepłacenie czynszu można zostać eksmitowanym tylko za niepłacenie czynszu. Nie może Pan/i zostać eksmitowany/a z powodu niezapłacenia innych opłat (takich jak opłaty za zwłokę, opłaty prawne lub inne opłaty „dodatkowe”).

Jeśli przegrasz sprawę mieszkaniową i sędzia nakaże Ci eksmisję, możesz poprosić sąd o maksymalnie rok na przeprowadzkę, jeśli wykażesz, że nie możesz znaleźć podobnego mieszkania w tej samej okolicy. To zależy od uznania sędziego. Sędzia weźmie pod uwagę Twoje warunki zdrowotne, to czy masz dzieci zapisane do szkoły, trudności dla wynajmującego, jeśli pozostaniesz, oraz wszelkie inne okoliczności życiowe, które mogą wpłynąć na Twoją zdolność do przeprowadzki. Możesz być zobowiązany do dalszego płacenia czynszu za miesiące, w których pozostajesz.

Nowe przepisy wzmacniają ochronę lokatorów przed odwetowymi eksmisjami i zwiększają kary dla właścicieli lokali bezprawnie pozbawiających lokatorów ich domów.

Lokator eksmitowany z mieszkania w sposób przymusowy lub niezgodny z prawem może odzyskać potrójne odszkodowanie w procesie sądowym przeciwko wynajmującemu. Właściciele, którzy stosują nielegalne metody, by zmusić lokatora do przeprowadzki, podlegają również zarówno karom kryminalnym, jak i cywilnym. Dalej, najemca może być uprawniony do przywrócenia do zajmowania lokalu (RPAPL 768; RPAPL § 853; NYC Admin. Code § 26-523, § 26-521).

W niektórych sytuacjach dotyczących eksmisji obowiązują dodatkowe zasady. W Nowym Jorku wynajmujący nie może eksmitować lokatora w mieszkaniu stabilizowanym czynszem dla celów zajęcia przez właściciela, jeśli lokator lub małżonek lokatora jest seniorem, żyje z niepełnosprawnością lub był lokatorem w mieszkaniu przez 15 lat lub więcej, chyba że wynajmujący zapewni równoważne lub lepsze mieszkanie przy takim samym lub niższym czynszu w pobliskiej okolicy (NYC Admin Code 26-511(9). W mieszkaniach kontrolowanych czynszem w całym stanie oraz w mieszkaniach stabilizowanych czynszem poza Nowym Jorkiem, wynajmujący nie może wyeksmitować seniora, osoby żyjącej z niepełnosprawnością, ani żadnej osoby, która mieszka w mieszkaniu od 15 lat lub dłużej w celu objęcia go przez właściciela (NYC Admin. Code § 26-408(b) (1)).

Przypomnienie: W obliczu eksmisji często dobrym pomysłem jest skonsultowanie się z prawnikiem. W całym stanie Nowy Jork istnieje wiele bezpłatnych podmiotów świadczących usługi prawne, które mogą reprezentować najemców kwalifikujących się do korzystania z ich usług. Sprawdź lawhelp.org. Biuro Prokuratora Generalnego nie może udzielać bezpośrednich porad prawnych.

Przydatność do zamieszkania i naprawy

Gwarancja przydatności do zamieszkania 

Zgodnie z gwarancją przydatności, najemcy mają prawo do mieszkania nadającego się do życia, bezpiecznego i sanitarnego, prawo to jest domniemane w każdej pisemnej lub ustnej umowie najmu mieszkania. Każde postanowienie umowy najmu, które zrzeka się tego prawa, jest sprzeczne z porządkiem publicznym i dlatego jest nieważne. Przykładem naruszenia tej gwarancji jest brak regularnego dostarczania ciepła lub ciepłej wody, czy też brak pozbycia się z mieszkania plagi insektów.

Miejsca publiczne w budynku również objęte są gwarancją przyzwyczajenia. Właściciele mieszkań spółdzielczych mogą podnieść gwarancję zwyczajności, ale nie właściciele kondominiów. Najemcy i podnajemcy w spółdzielniach i kondominiach mogą podnieść gwarancję zwyczajności. 

Jakikolwiek stan nienadający się do zamieszkania spowodowany przez najemcę lub osoby pod jego kierownictwem lub kontrolą nie stanowi naruszenia gwarancji przydatności do zamieszkania. W takim przypadku to na najemcy spoczywa obowiązek naprawienia stanu (Real Property Law §235-b).

Ubieganie się o obniżenie czynszu

Jeżeli wynajmujący naruszy gwarancję przydatności do zamieszkania, najemca może wnieść pozew o obniżenie czynszu. Alternatywnie, najemcy regulowani czynszem mogą również złożyć skargę na obniżenie czynszu w DHCR. Przed złożeniem takiej skargi do DHCR za naruszenie gwarancji, najemca musi pisemnie porozumieć się z wynajmującym na temat problemu. Skarga może być złożona w DHCR nie mniej niż 10 dni i nie więcej niż 60 dni od daty wysłania przez najemcę powiadomienia do właściciela. Najemca może również wstrzymać się z płaceniem czynszu, ale w odpowiedzi na to wynajmujący może pozwać najemcę o niepłacenie czynszu. W takim przypadku najemca może złożyć pozew wzajemny o naruszenie rękojmi.

Sąd lub DHCR może przyznać obniżkę czynszu, jeżeli stwierdzi, że właściciel lokalu naruszył gwarancję przydatności do zamieszkania. Obniżkę oblicza się poprzez odjęcie szacunkowej wartości mieszkania bez usług podstawowych od rzeczywistego czynszu. Aby lokator mógł otrzymać obniżkę, właściciel lokalu musi mieć faktyczne lub domniemane powiadomienie o istnieniu wadliwego stanu rzeczy.

Odpowiedzialność właściciela lokalu za szkody jest ograniczona, gdy brak świadczenia usług jest wynikiem ogólnozwiązkowego strajku pracowników budowlanych. Sąd może jednak przyznać lokatorowi odszkodowanie równe części oszczędności netto właściciela lokalu z powodu strajku. Właściciele lokali poniosą odpowiedzialność za brak usług spowodowany strajkiem, jeśli nie podjęli w dobrej wierze, w miarę możliwości, prób dostarczenia tych usług.

W wyjątkowych okolicznościach lokatorzy mogą dokonać niezbędnych napraw i odliczyć uzasadnione koszty napraw od czynszu. Na przykład, gdy właściciel lokalu został powiadomiony o zepsutym zamku w drzwiach i umyślnie zaniedbuje jego naprawę, lokator może wynająć ślusarza i odliczyć koszty od czynszu. Lokatorzy powinni przechowywać rachunki za takie naprawy oraz kopie wszelkiej korespondencji z właścicielem lokalu w sprawie napraw.

Jeżeli mieszkanie nie nadaje się do zamieszkania z powodu pożaru lub innych szkód niezawinionych przez najemcę, a umowa najmu nie stanowi wyraźnie inaczej, najemca może opuścić mieszkanie i rozwiązać umowę najmu. Najemca nie będzie ponosił odpowiedzialności za kolejne opłaty czynszowe. Wynajmujący jest odpowiedzialny za zwrot wszelkich czynszów zapłaconych z góry, jak również wszelkich zabezpieczeń czynszowych posiadanych przez wynajmującego (Real Property Law § 227). Lokatorzy ze stabilizacją czynszu i kontrolą czynszu mogą wystąpić do DHCR o wydanie nakazu zmniejszającego ich zobowiązania czynszowe do $1 w celu utrzymania posiadania udziałów w mieszkaniu do czasu, gdy stanie się ono ponownie zdatne do zamieszkania.

Jeżeli uszkodzeniu uległa tylko część mieszkania, czynsz może zostać obniżony na mocy orzeczenia sądu lub DHCR proporcjonalnie do uszkodzonej części mieszkania. Właściciel lokalu musi wówczas naprawić te części mieszkania i przywrócić je do stanu nadającego się do zamieszkania.

Obowiązek naprawy spoczywający na właściciel lokalu 

Właściciele mieszkań wielorodzinnych muszą utrzymywać mieszkania i powierzchnie publiczne budynku w "dobrym stanie", czyste i wolne od robactwa, śmieci i innych obraźliwych materiałów. Właściciele mają obowiązek utrzymywać systemy elektryczne, hydrauliczne, sanitarne, grzewcze i wentylacyjne oraz urządzenia, które właściciel zainstalował (takie jak lodówki i piece) w dobrym i bezpiecznym stanie technicznym. Wszystkie naprawy muszą być dokonane w rozsądnym czasie, który może się różnić w zależności od wagi naprawy. W Nowym Jorku wynajmujący jest zobowiązany do utrzymywania przestrzeni publicznych w stanie czystym i sanitarnym (NYC Admin. Code§ 27-2011). Lokatorzy powinni zgłaszać skargi do lokalnych urzędników zajmujących się sprawami mieszkaniowymi (Multiple Dwelling Law §78 i §80; Multiple Residence Law §174.). Ustawa o mieszkaniach wielokrotnych dotyczy miast o liczbie mieszkańców 325 000 lub więcej, a ustawa o mieszkaniach wielokrotnych dotyczy miast o liczbie mieszkańców mniejszej niż 325 000 oraz wszystkich miasteczek i wsi.

Farba ołowiowa

W Nowym Jorku właściciele powinni utrzymywać swoje nieruchomości, aby zmniejszyć prawdopodobieństwo, że małe dzieci będą narażone na kontakt z niebezpieczną farbą na bazie ołowiu. Chociaż limity na poziomie ołowiu w farbie używanej w domach zostały nałożone przez Nowy Jork w 1960 roku, przez stan Nowy Jork w 1970 roku, a przez federalną Komisję Bezpieczeństwa Produktów Konsumenckich w 1978 roku, farba z poziomem ołowiu wyższym niż te limity pozostaje na ścianach i innych powierzchniach wielu mieszkań i domów zbudowanych przed tymi limitami zostały nałożone. Prawo federalne wymaga od właścicieli ujawnienia znanych informacji o farbie na bazie ołowiu lub zagrożeniach związanych z farbą na bazie ołowiu, zanim umowa najmu stanie się skuteczna, a wszystkie umowy najmu muszą zawierać ostrzeżenie o farbie na bazie ołowiu dla wszystkich nieruchomości zbudowanych przed 1978 rokiem. Prawo federalne nakazuje również, by właściciele mieszkań dawali swoim lokatorom broszurę o tym, jak chronić się przed możliwym narażeniem na ołów w ich domach. 

Przy wykonywaniu jakichkolwiek prac naruszających farbę ołowiową w odpowiednich mieszkaniach i częściach wspólnych, właściciel lokalu musi zatrudnić pracowników, którzy ukończyli kurs szkoleniowy w zakresie bezpiecznych praktyk pracy z ołowiem.

W mieście Nowy Jork właściciele lokali muszą również przestrzegać Ustawy o zapobieganiu zatruciu ołowiem u dzieci w mieście Nowy Jork, która wymaga, by właściciele budynków z co najmniej trzema mieszkaniami zbudowanych przed 1960 r. (lub między 1960 a 1978 r., jeśli właściciel lokalu wie o istnieniu farby ołowiowej) sprawdzali, czy w danym mieszkaniu mieszka dziecko poniżej siódmego roku życia i sprawdzali to mieszkanie pod kątem zagrożeń związanych z farbą ołowiową.

Właściciele muszą usunąć lub trwale pokryć ściany mieszkań i inne miejsca, gdzie jest łuszcząca się farba lub jest tarcie lub uderzenia, które odsłaniają ołów i generują pył ołowiowy oraz prowadzić dokumentację wszystkich zawiadomień, inspekcji i napraw zagrożeń związanych z farbą na bazie ołowiu i innych spraw związanych z prawem dotyczącym farby na bazie ołowiu.  Właściciele mają również obowiązek przekazania swoim najemcom broszury przygotowanej przez NYC Department of Health and Mental Hygiene oraz NYC Department of Housing Preservation and Development (HPD).

W mieście Rochester wynajmujący muszą przestrzegać rozporządzenia o zapobieganiu zatruciu farbą ołowiową, które wymaga od wynajmujących przeprowadzenia wizualnej kontroli nieruchomości pod kątem zniszczenia farby w ramach kontroli Certificate of Occupancy. Ponadto, mieszkania w obszarach wysokiego ryzyka muszą mieć również próbki osiadłego pyłu badane na obecność ołowiu. 

W mieście Buffalo właściciele mają obowiązek utrzymywać swoje nieruchomości i podejmować działania mające na celu zapobieganie warunkom sprzyjającym zatruciu ołowiem oraz korygować zagrożenia związane z ołowiem, stosując bezpieczne praktyki pracy (42 U.S.C.A § 4851; NYC Admin. Code § 27-2056.3; Property Conservation Code of the City of Rochester § 90-50 et seq., Erie County Sanitary Code Article IX). 

Właściciele lokali wielorodzinnych muszą utrzymywać mieszkania i tereny publiczne budynku w „dobrym stanie”, czyste i wolne od robactwa, śmieci i innych materiałów obraźliwych. 

Wszystkie naprawy muszą być dokonane w rozsądnym terminie, który może się różnić w zależności od wagi naprawy.

Bezpieczeństwo

Czujniki dymu 

Właściciele mieszkań wielorodzinnych muszą zainstalować zatwierdzone detektory dymu w każdym mieszkaniu, w odległości dziesięciu stóp od każdego pokoju używanego do spania. Każde urządzenie wykrywające dym powinno zawierać urządzenie testowe umożliwiające lokatorowi upewnienie się, że urządzenie działa prawidłowo. Lokatorzy powinni często testować swoje czujki, aby upewnić się, że działają prawidłowo. Czujniki dymu powinny być wyraźnie słyszalne w każdym z tych pomieszczeń. Lokatorzy mogą zostać poproszeni o zwrot właścicielowi do 10 dolarów za koszt zakupu i instalacji każdego detektora zasilanego baterią. W ciągu pierwszego roku użytkowania wynajmujący muszą naprawić lub wymienić każdy zepsuty detektor, jeśli jego wadliwe działanie nie wynika z winy najemcy (Multiple Residence Law § 15; Multiple Dwelling Law § 68; NYC Admin. Code § 27-2045).  Najemcy są odpowiedzialni za przechowywanie świeżych baterii w czujniku dymu.

Czujniki tlenku węgla

Właściciele wszystkich mieszkań wielorodzinnych, w tym tych będących własnością kondominium lub spółdzielni, używanych jako miejsce zamieszkania oraz domów jedno- i dwurodzinnych w Nowym Jorku muszą zapewnić i zainstalować zatwierdzony alarm tlenku węgla w odległości 15 stóp od głównego wejścia do każdego pokoju sypialnego. Wszystkie mieszkania wielorodzinne muszą zawierać detektory tlenku węgla zgodnie z lokalnymi kodami budowlanymi (NYC Admin. Code 27-§ 2045; Exec. Law §378).

Właściciele lokali w Nowym Jorku muszą umieścić w części wspólnej zatwierdzony przez HPD formularz informujący lokatorów o wymaganiach nowojorskiego prawa dotyczącego tlenku węgla. Najemcy są odpowiedzialni za zwrócenie wynajmującemu $25.00 w ciągu jednego roku za każdy nowo zainstalowany alarm tlenku węgla. Najemcy są odpowiedzialni za utrzymanie i konserwację alarmu tlenku węgla w dobrym stanie. Właściciele lokali są odpowiedzialni za wymianę detektorów, które zostały zgubione, skradzione lub stały się niesprawne w ciągu pierwszego roku użytkowania. (NYC Admin. Code § 27-2045).

Dozwolone są kombinowane czujniki dymu/tlenku węgla. Wynajmujący ma prawo do zwrotu maksymalnie $50.00 za takie czujki kombinowane tylko w przypadku konieczności wymiany czujki dymu. Jeżeli alarm dymny jest sprawny, a wynajmujący chce go wymienić na alarm kombinowany, może otrzymać jedynie zwrot 25,00 dolarów.  Najemcy są odpowiedzialni za przechowywanie świeżych baterii w detektorze tlenku węgla.

Zapobieganie przestępczości

Właściciele lokali są zobowiązani podjąć minimalne środki ostrożności w celu ochrony przed przewidywanym przestępstwem. Na przykład, lokatorzy, którzy padli ofiarą przestępstwa w swoim budynku lub mieszkaniu i którzy są w stanie udowodnić, że przestępca był intruzem i wykorzystał fakt, że wejście do budynku było zaniedbane przez właściciela lokalu, mogą być w stanie odzyskać odszkodowanie od właściciela lokalu.

Zamki do drzwi wejściowych i domofony 

Lokale wielorodzinne zbudowane lub przebudowane do takiego użytku po 1 stycznia 1968 r. muszą być wyposażone w automatycznie samozamykające i samoblokujące się drzwi przy wszystkich wejściach. Drzwi te muszą zawsze być zamknięte, z wyjątkiem sytuacji, gdy dyżur prowadzi pracownik obsługi. Jeśli w tego typu budynku znajduje się osiem lub więcej mieszkań, musi on być wyposażony w dwukierunkowy domofon głosowy łączący każde mieszkanie z drzwiami wejściowymi, a lokatorzy muszą mieć możliwość otwierania drzwi wejściowych dla gości za pomocą „brzęczyka”.

Mieszkania wielorodzinne zbudowane lub przekształcone do takiego użytku przed 1 stycznia 1968 r. muszą również posiadać samozamykające się drzwi i dwukierunkowy system domofonowy, jeśli zażąda tego większość wszystkich mieszkań. Właściciele mogą odzyskać od lokatorów koszt zapewnienia tego sprzętu (Multiple Dwelling Law § 50-a).

Wejścia, klatki schodowe i podwórza mieszkań wielorodzinnych muszą być wystarczająco oświetlone w nocy, od zachodu do wschodu słońca. Właściciel jest odpowiedzialny za zainstalowanie i utrzymanie oświetlenia w tych miejscach (NYC Admin. Code § 27-2040; Multiple Dwelling Law § 35; Multiple Residence Law § 109).

Obsługa portiera lobby

Najemcy mieszkań wielokrotnych z ośmioma lub więcej mieszkaniami są uprawnieni do utrzymywania na własny koszt obsługi lobby dla ich bezpieczeństwa i ochrony, w każdym przypadku, gdy obsługa zapewniona przez wynajmującego nie jest na służbie (Multiple Dwelling Law § 50-c).

Lustra w windach 

W każdej samoobsługowej windzie w budynkach wielorodzinnych musi znajdować się lustro, aby ludzie mogli zobaczyć, przed wejściem, czy ktoś jest już w windzie (Multiple Dwelling Law §51-b; NYC Admin. Code § 27- 2042).

Indywidualne zamki, wizjery i skrzynki pocztowe

Najemcy w mieszkaniach wielorodzinnych mogą zainstalować i utrzymywać własne zamki w drzwiach wejściowych do swoich mieszkań oprócz zamka dostarczonego przez wynajmującego. Zamek nie może mieć więcej niż trzy cale w obwodzie, a najemcy muszą na żądanie dostarczyć wynajmującemu duplikat klucza. Niedostarczenie wynajmującemu duplikatu klucza na żądanie może być interpretowane jako naruszenie istotnego obowiązku wynikającego z umowy najmu i może prowadzić do postępowania eksmisyjnego. Każde postanowienie najmu wymagające od najemcy płacenia dodatkowego czynszu lub innych opłat za instalację dodatkowego zamka jest nieważne jako sprzeczne z porządkiem publicznym i niewykonalne (Multiple Dwelling Law § 51-c).

Wynajmujący musi zapewnić wizjer w drzwiach wejściowych do każdego mieszkania. Właściciele mieszkań wielorodzinnych w Nowym Jorku muszą również zainstalować na drzwiach wejściowych do każdego mieszkania zabezpieczenie w postaci łańcucha, aby umożliwić częściowe otwarcie drzwi (Multiple Dwelling Law § 51-a; NYC Admin. Code § 27-2043).

Prawo pocztowe Stanów Zjednoczonych wymaga, aby właściciele budynków z trzema lub więcej mieszkaniami zapewnili bezpieczne skrzynki pocztowe dla każdego mieszkania, chyba że zarząd zorganizował dostarczanie poczty do każdego mieszkania. Właściciele lokali muszą utrzymywać skrzynki pocztowe i zamki w dobrym stanie technicznym.

Zabezpieczenia okienne

Właściciele lokali w mieście Nowy Jork muszą zainstalować zabezpieczenia okienne na życzenie lokatora oraz w każdym mieszkaniu, w którym przebywa dziecko poniżej 10 roku życia, niezależnie od tego, czy lokator o to prosi, czy nie. 

Właściciele mają obowiązek dostarczyć lokatorom formularz stwierdzający, czy w gospodarstwie domowym mieszkają dzieci oraz zażądać zainstalowania osłon okiennych. Najemcy są zobowiązani do powiadomienia wynajmującego, gdy w ich mieszkaniu mieszkają dzieci w tym wieku lub gdy świadczą usługi opieki nad dziećmi w mieszkaniu. Najemcy nie mogą odmówić instalacji. Po zainstalowaniu osłon okiennych najemca nie może zdejmować, dokonywać zmian ani usuwać żadnej części osłony. Właściciele lokali w Nowym Jorku muszą zainstalować zatwierdzone przez Departament Zdrowia i Higieny Psychicznej osłony okienne. Jeśli przedmiot o średnicy większej niż pięć cali może przejść przez, nad lub pod osłoną okna, to nie jest ona zainstalowana prawidłowo. Wszystkie zatwierdzone osłony okienne mają numer zatwierdzenia producenta odciśnięty na pionowym słupku osłony i muszą być odpowiednie dla typu okna, w którym są instalowane (NYC Health Code § 131.15; NYC Admin. Code § 27-2043.1).

Wyklucza się okna dające dostęp do dróg pożarowych. Osłony ochronne muszą być również zamontowane na oknach wszystkich ogólnodostępnych korytarzy. Właściciele muszą corocznie informować najemców o ich prawach do osłon okiennych i muszą podać tę informację w załączniku do umowy najmu. Najemcy kontrolowani i stabilizowani czynszem mogą być obciążeni opłatą do 10 dolarów za ochronę okna (NYC Health Code § 131.15).

Usługi komunalne

Sezon grzewczy 

Ciepło musi być dostarczane od 1 października do 31 maja lokatorom w budynkach wielorodzinnych. Jeśli temperatura na zewnątrz spadnie poniżej 55°F między godziną 6 rano a 10 wieczorem, każde mieszkanie musi być ogrzane do temperatury co najmniej 68°F. Jeśli temperatura na zewnątrz spadnie poniżej 40°F między godziną 22.00 a 6.00 rano, każde mieszkanie musi być ogrzane do temperatury co najmniej 55°F. Lokalne przepisy mogą wymagać wyższych temperatur w tych okresach. (Multiple Dwelling Law § 79; Multiple Residence Law § 173; NYC Admin. Code § 272029).

Rzetelność informacji na temat ogrzewania 

Przed podpisaniem umowy najmu wymagającej płacenia indywidualnych rachunków za ogrzewanie i chłodzenie, potencjalni najemcy mają prawo otrzymać od właściciela komplet lub podsumowanie rachunków z ostatnich dwóch lat. Kopie te muszą być dostarczane bezpłatnie na pisemny wniosek (Energy Law § 17-103).

Gorąca woda

Właściciele muszą zapewnić wszystkim lokatorom mieszkań wielorodzinnych zarówno ciepłą jak i zimną wodę. Miejscowości mogą wyznaczać temperatury. W NYC ciepła woda musi rejestrować się w kranie na poziomie lub powyżej stałej temperatury 120 stopni. Jeśli wanna lub prysznic jest wyposażona w zawór przeciwoparzeniowy, który zapobiega przekroczeniu temperatury 120 stopni, minimalna temperatura ciepłej wody dla tej wanny lub prysznica wynosi 110 stopni (Multiple Dwelling Law § 75; Multiple Residence Law § 170; NYC Admin. Code § 27-2031).

Kontynuacja usług komunalnych 

Gdy właściciel lokalu wielorodzinnego zalega z zapłatą rachunków za usługi komunalne, zakład świadczący usługi musi z wyprzedzeniem powiadomić na piśmie lokatorów i określone agencje rządowe o zamiarze zaprzestania świadczenia usług. Usługi nie mogą zostać przerwane, jeśli lokatorzy zapłacą bieżący rachunek właściciela lokalu bezpośrednio zakładowi świadczącemu usługi. Lokatorzy mogą odliczyć te opłaty od przyszłych płatności czynszu.

Komisja ds. Usług Publicznych może pomóc lokatorom w rozwiązywaniu problemów z tym związanych. Jeśli właściciel mieszkania wielorodzinnego nie zapłaci rachunku za media i usługa zostanie przerwana, właściciele mogą być odpowiedzialni za odszkodowania wyrównawcze i karne (Real Property Law § 235-a; Public Service Law § 33).

Płatności za ropę naftową 

Lokatorzy ogrzewanych olejem mieszkań wielorodzinnych mogą zawrzeć umowę z dealerem oleju i płacić za dostawy oleju do swojego budynku, gdy właściciel nie zapewnia wystarczających dostaw paliwa. Płatności te można odliczyć od czynszu. Lokalni urzędnicy mieszkaniowi dysponują listami sprzedawców oleju, którzy w takich okolicznościach zrealizują dostawy paliwa (Multiple Dwelling Law § 302-c; Multiple Residence Law § 305-c).

Ochrona osobista lokatorów

Organizacje lokatorskie 

Lokatorzy mają prawne prawo do organizowania się. Mogą oni tworzyć, przystępować i uczestniczyć w organizacjach lokatorskich w celu ochrony swoich praw. Właściciele muszą zezwolić organizacjom lokatorskim na bezpłatne spotkania w każdym pomieszczeniu socjalnym lub społecznym w budynku, nawet jeśli korzystanie z niego jest zwykle odpłatne. Spotkania organizacji najemców mają obowiązek odbywać się w rozsądnym czasie i w sposób pokojowy, który nie utrudnia dostępu do lokalu (Real Property Law § 230).

Działania odwetowe

Podejmowanie działań odwetowych przez właścicieli lokali przeciwko lokatorom za udział w organizacjach lokatorskich jest nielegalne w Nowym Jorku. Nielegalne jest również podejmowanie przez właścicieli lokali w Nowym Jorku działań odwetowych przeciwko lokatorom, którzy w dobrej wierze złożyli do nich lub do agencji rządowej skargę na naruszenia praw dotyczących zdrowia i bezpieczeństwa, problemów z przydatnością do zamieszkania lub brakiem napraw pomieszczeń, naruszenia praw wynikających z umowy najmu lub oszukiwania na czynszu.

Zakłada się, że właściciel lokalu dopuszcza się odwetu, jeśli:

• w ciągu jednego roku od złożenia skargi przez lokatora, właściciel lokalu w istotny sposób zmienia warunki umowy najmu. Obejmuje to: odmowę dalszego wynajmowania lokalu; nieprzedłużenie umowy najmu po wygaśnięciu umowy; lub zaproponowanie nowej umowy najmu z nieuzasadnioną podwyżką czynszu; lub
• w ciągu jednego roku od złożenia skargi w dobrej wierze właściciel lokalu wnosi przeciwko lokatorowi sprawę o eksmisję. Jeśli lokator poinformuje sąd, że właściciel lokalu wszczął postępowanie eksmisyjne w ciągu jednego roku od złożenia przez lokatora skargi w dobrej wierze, prawo wymaga, aby właściciel lokalu wykazał, że eksmisja nie ma charakteru odwetowego. Postępowanie eksmisyjne zostanie zakończone, jeśli właściciel lokalu nie udowodni, że eksmisja nie miała charakteru odwetowego.

Skutek domniemania wymaga, aby wynajmujący wykazał nieretorską motywację swoich działań za pomocą przeważających dowodów.  Brak obalenia domniemania odwetu może skutkować żądaniem zaoferowania najemcy nowej umowy najmu lub odnowienia jej na okres do roku z jedynie "rozsądną" podwyżką.

Najemcy mogą dochodzić odszkodowania od właścicieli, którzy naruszają to prawo, które dotyczy wszystkich czynszów z wyjątkiem mieszkań zamieszkanych przez właścicieli z mniej niż czterema jednostkami (Real Property Law § 223-b).

Prawo do prywatności

Lokatorzy mają prawo do prywatności w obrębie swoich mieszkań. Właściciel może jednak wejść do mieszkania najemcy po uprzednim zawiadomieniu, w rozsądnym czasie i za zgodą najemcy, w celu dokonania rutynowych lub uzgodnionych napraw lub usług, albo zgodnie z umową najmu. Jeżeli najemca bezzasadnie wstrzymuje się z wyrażeniem zgody, wynajmujący może wystąpić do sądu o wydanie nakazu pozwolenia na wejście. W nagłych przypadkach, takich jak pożar lub wyciek wody, właściciel może wejść do mieszkania bez zgody lub uprzedniego powiadomienia najemcy. Wynajmujący nie może przeszkadzać w instalacji urządzeń telewizji kablowej (Public Service Law § 228). 

Niepełnosprawność 

Właściciele mają obowiązek zapewnić niepełnosprawnym lokatorom odpowiednie udogodnienia, aby mogli oni korzystać z równego dostępu do mieszkań i ich użytkowania. Racjonalne usprawnienie" to zmiana polityki lub zasad, która jest związana z konkretną niepełnosprawnością najemcy i nie nakłada wyjątkowo wysokich kosztów na wynajmującego ani nie powoduje szkody lub dyskomfortu u innych najemców, jak na przykład pozwolenie najemcy, który jest niewidomy lub cierpi na niepełnosprawność psychiczną, na posiadanie psa przewodnika lub zwierzęcia towarzyszącego, pomimo obowiązującej w budynku polityki "bez zwierząt" (42 U.S.C.A § 3604(f)(3).

Dodatkowo, wynajmujący nie może odmówić zgody na rozsądne modyfikacje strukturalne istniejącego lokalu zajmowanego przez najemcę z niepełnosprawnością, jeśli takie modyfikacje mogą być konieczne do zapewnienia najemcy pełnego korzystania z lokalu i są podejmowane na koszt najemcy. Takie modyfikacje mogą obejmować budowę rampy lub instalację uchwytów w łazience.

Jednakże, wynajmujący może wymagać od najemcy zgody na przywrócenie wnętrza lokalu do stanu sprzed modyfikacji jako warunku udzielenia pozwolenia(42 U.S.C.A. §3604(f) (3)).

Lokatorzy niepełnosprawni, którzy wymagają udogodnień, powinni powiadomić o tym właściciela lokalu i poprosić o niezbędne udogodnienia. Choć nie jest wymagana forma pisemna takiego wniosku, jest on często pomocny w przypadku powstania sporu. Właściciel lokalu może zażądać od pracownika służby zdrowia dokumentacji potwierdzającej niepełnosprawność i opisującej wszelkie zaistniałe ograniczenia funkcjonalne. Lokator niepełnosprawny, który uważa, że właściciel lokalu bezpodstawnie odrzucił prośbę o wprowadzenie racjonalnych udogodnień, powinien skontaktować się z Działem mieszkalnictwa i rozwoju miast Stanów Zjednoczonych (Housing and Urban Development - HUD).

miejscu pracy 

Właściciele nie mogą odmówić wynajęcia, przedłużenia umowy najmu lub w inny sposób dyskryminować jakiejkolwiek osoby lub grupy osób z powodu rasy, wyznania, koloru skóry, pochodzenia narodowego, płci, niepełnosprawności, wieku, statusu AIDS lub HIV, alkoholizmu, stanu cywilnego lub stanu rodzinnego. W Nowym Jorku najemcy są dodatkowo chronieni przed dyskryminacją w zakresie legalnego zajmowania lokalu, orientacji seksualnej, statusu partnerskiego i statusu imigracyjnego. Ponadto, wynajmującym w stanie Nowy Jork zabrania się dyskryminowania najemców na podstawie legalnego źródła dochodu, które obejmuje dochód z ubezpieczenia społecznego lub jakiejkolwiek formy federalnej, stanowej lub lokalnej pomocy publicznej, w tym kuponów Sekcji 8 (Executive Law § 296(5); NYC Admin. Code § 8-107).

Właściciele nie mogą dyskryminować osoby, z którą mieszkają dzieci, odmawiając wynajęcia mieszkania lub nalegając na niekorzystne warunki najmu z powodu posiadania dzieci. Ponadto, wynajmujący nie może wymagać, aby najemcy pozostawali bezdzietni w czasie trwania najmu. Ograniczenia te nie dotyczą mieszkań dla seniorów, które są dotowane lub ubezpieczone przez rząd federalny. Ponadto, umowa najmu nie może wymagać, aby najemcy pozostali bezdzietni w czasie trwania najmu (Real Property Law §237; Real Property Law §237-a).

Strona poszkodowana powinna skontaktować się z HUD w ciągu jednego roku od wystąpienia lub zaprzestania domniemanej dyskryminacyjnej praktyki mieszkaniowej. W Nowym Jorku poszkodowany może złożyć skargę do NYC Commission on Human Rights w ciągu jednego roku od daty wystąpienia aktu dyskryminacji. Poszkodowana strona może również zdecydować się na wniesienie pozwu o odszkodowanie przeciwko wynajmującemu, który narusza to prawo i może odzyskać honoraria adwokackie, jeśli wygra (NYC Admin. Code § 8-109; 42 U.S.C.A.§3610(a) (1).

Nękanie 

Wynajmującemu nie wolno podejmować żadnych działań mających na celu zmuszenie najemcy do opuszczenia mieszkania lub zmuszenie go do rezygnacji z jakichkolwiek praw przyznanych mu przez prawo. Żaden wynajmujący, ani żadna strona działająca w jego imieniu, nie może zakłócać prywatności, komfortu lub spokojnego korzystania z mieszkania przez najemcę. Nękanie może przybrać formę fizycznego lub werbalnego znęcania się, umyślnej odmowy świadczenia usług, zakłócających projektów budowlanych lub remontowych, które kolidują ze zdrowiem, bezpieczeństwem i użytkowaniem mieszkania, lub wielokrotnych przypadków niepoważnych sporów sądowych. Jeżeli wynajmujący kłamie lub celowo źle przedstawia prawo lokatorowi, może to również stanowić nękanie. Ciężkie nękające zachowanie może stanowić bezprawną eksmisję, a właściciele mogą podlegać zarówno sankcjom cywilnym, jak i karnym, w postaci wykroczenia klasy A za nękanie zgodnie z Real Property Law § 768.

Lokatorzy objęci regulacją czynszu, którzy czują się ofiarami molestowania, powinni skontaktować się z DHCR. W NYC właściciele uznani za winnych nękania podlegają grzywnom w wysokości do $2,000 za pierwsze wykroczenie i do $10,000 za każde następne. W pewnych okolicznościach nękanie najemcy regulowanego czynszem może stanowić przestępstwo klasy E (Penal Law§ 241.05; NYC Admin Code §§ 27-2004, 27-2005).

Nowojorscy lokatorzy mają dodatkową możliwość odwołania się od nękania. Najemcy mogą wnieść pozew do sądu mieszkaniowego, a sąd może wydać nakazy powstrzymania się od pracy przeciwko właścicielom, jeśli stwierdzono naruszenia (NYC Admin Code § 27-2115).

Zwierzęta domowe

Najemcy mogą trzymać zwierzęta w swoich mieszkaniach, chyba że umowa najmu wyraźnie tego zabrania. Wynajmujący mogą być w stanie eksmitować najemców, którzy naruszają postanowienia umowy najmu zabraniające posiadania zwierząt. W budynkach wielorodzinnych w Nowym Jorku i hrabstwie Westchester klauzula o zakazie posiadania zwierząt domowych jest uznawana za uchyloną, jeśli najemca "otwarcie i notorycznie" trzyma zwierzę domowe przez co najmniej trzy miesiące, a właściciel budynku lub agent właściciela wiedział o tym fakcie. Ochrona ta nie ma jednak zastosowania do mieszkań komunalnych lub w przypadku, gdy zwierzę powoduje szkody, jest uciążliwe lub znacząco przeszkadza innym najemcom(NYC Admin. Code§ 272009.1(b); Westchester County Laws, Chapter 695.11).

Najemcy niewidomi lub głusi mogą mieć psy przewodniki lub psy służbowe niezależnie od klauzuli o zakazie posiadania zwierząt w umowie najmu. Również lokatorzy z przewlekłą chorobą psychiczną mogą posiadać zwierzęta wspomagające emocjonalnie (NY Civil Rights Law § 47-b).

Lokatorzy mogą trzymać zwierzęta domowe w swoich mieszkaniach, chyba że umowa najmu wyraźnie tego zabrania. Właściciele lokali mogą eksmitować lokatorów, którzy naruszają postanowienia umowy najmu zabraniające posiadania zwierząt domowych.

Domy z prefabrykatów i mobilne

Ograniczanie podwyżek czynszu 

W większości przypadków podwyżki czynszu, obejmujące czynsz za działkę oraz wszelkie opłaty i usługi komunalne, są ograniczone do 3%, ale właściciele osiedli mogą podnieść czynsz o maksymalnie 6%, jeśli podwyżka zostanie uznana za „uzasadnioną”. Jeśli właściciel osiedla zażąda podwyżki czynszu powyżej 3%, lokatorzy mogą zaskarżyć tę podwyżkę w sądzie. Sędzia ustali, czy podwyżka jest uzasadniona. 

Wszystkie umowy najmu na osiedlach domów z prefabrykatów muszą zawierać klauzulę dotyczącą praw lokatorów.

Rent-to-Own-Protections

Każda osoba zawierająca umowę najmu z opcją zakupu z właścicielem osiedla domów z prefabrykatów musi otrzymać umowę, która jasno określa: 

• warunki umowy;
• wszystkie opłaty, czynsz i inne należności należne w okresie obowiązywania umowy;
• godziwą wartość rynkową wyprodukowanego domu; oraz
• odpowiedzialność właściciela osiedla domów z prefabrykatów za pokrycie kosztów głównych napraw i ulepszeń w okresie wynajmu. 

Każda umowa najmu z opcją zakupu musi zawierać informację, że do czasu przeniesienia tytułu własności lokator zajmuje wynajęty dom. Musi również stwierdzać, że do tego czasu właściciel osiedla jest odpowiedzialny za utrzymanie domu w stanie nadającym się do zamieszkania, dokonanie wszelkich większych napraw i ulepszeń oraz utrzymanie go w stanie wolnym od warunków stwarzających zagrożenie dla zdrowia i bezpieczeństwa lokatora. 

Raz w roku lokatorzy wynajmujący lokal z opcja zakupu mają prawo do otrzymania szczegółowego rozliczenia wszystkich płatności dokonanych w związku z umową najmu z opcją zakupu. Jeśli umowa najmu zostanie rozwiązana przez właściciela osiedla, właściciel musi zwrócić wszystkie płatności dokonane na podstawie umowy najmu z opcją zakupu. 

Ograniczenia dotyczące opłat 

Właściciele parków domków jednorodzinnych mogą pobierać opłaty za zwłokę od płatności czynszu tylko wtedy, gdy w umowie najmu lub regulaminie parku domków jednorodzinnych istnieje zapis o opłacie za zwłokę, ale opłaty za zwłokę nie mogą być pobierane od płatności czynszu otrzymanych w ciągu 10 dni od daty wymagalności. Opłaty za opóźnienie nie mogą być sumowane i nie są traktowane jako dodatkowy czynsz. 

Właściciel osiedla domów z prefabrykatów nie może żądać od lokatora pokrycia kosztów obsługi prawnej, chyba że zostaną one zasądzone wyrokiem sądu.

Zawiadomienie o zmianie sposobu użytkowania

Jeśli właściciel osiedla chce, aby jego obecni mieszkańcy opuścili osiedle z powodu zmiany sposobu użytkowania osiedla domów z prefabrykatów, właściciel osiedla nie może wszcząć postępowania eksmisyjnego przed upływem dwóch lat od daty powiadomienia o zamiarze zmiany sposobu użytkowania osiedla. 

Jeśli mieszkaniec jest właścicielem swojego domu z prefabrykatów, a właściciel osiedla chce aby opuścił on osiedle ponieważ właściciel zamierza zmienić sposób użytkowania terenu, musi wypłacić mieszkańcowi uposażenie w wysokości do 15 000 USD, aby zrekompensować mu koszty przeniesienia domu. 

Jeśli uważasz, że właściciel parku domków jednorodzinnych nie przestrzega prawa, możesz skontaktować się z New York State Department of Homes and Community Renewal ((hcr.ny.gov). Gorąca linia programu Manufactured Homes Complaint to (800) 432-4210.

Raz w roku najemcy rent to own mają prawo do wyszczególnienia wszystkich płatności dokonanych w związku z umową rent to own. Jeśli umowa najmu zostanie rozwiązana przez właściciela parku, musi on zwrócić wszystkie dokonane opłaty za wynajem.

Znalezienie mieszkania

Pośrednicy w obrocie nieruchomościami 

W celu znalezienia odpowiedniego mieszkania konsument może skorzystać z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami. Stan Nowy Jork udziela licencji dla pośredników w obrocie nieruchomościami i sprzedawców. Pośrednicy pobierają za swoje usługi prowizję, która zwykle stanowi określony procent czynszu za pierwszy rok. Wysokość prowizji nie jest określona przepisami prawa i powinna być przedmiotem negocjacji między stronami. Zanim zostanie pobrana prowizja, pośrednik musi pomóc klientowi w znalezieniu i uzyskaniu mieszkania. Opłatę należy uiścić dopiero wtedy, gdy klientowi zostanie zaproponowana umowa najmu podpisana przez właściciela lokalu. 

Zgodnie z Kodeksem Stabilizacji Czynszów, prowizja brokera może być uznana za "czynsz" przekraczający czynsz ustawowy, gdy istnieje zbyt bliski związek biznesowy lub finansowy pomiędzy brokerem a wynajmującym (9 NYCRR § 2525.1). Skargi na pośredników nieruchomości należy kierować do Departamentu Stanu Nowego Jorku (Real Property Law, §442-e).

Agencje pośredniczące w udzielaniu informacji i udostępnianiu mieszkań 

Serwisy oferujące mieszkania, które pobierają opłatę za dostarczanie informacji o lokalizacji i dostępności mieszkań i pokoi do wynajęcia muszą być licencjonowane przez państwo (Real Property Law § 446-b). Opłaty pobierane przez te firmy nie mogą przekraczać miesięcznego czynszu i muszą być zdeponowane na rachunku powierniczym. Gdy informacje dostarczone przez firmy nie skutkują wynajmem, cała kwota jakiejkolwiek przedpłaconej opłaty, pomniejszona o $15.00, musi zostać zwrócona potencjalnemu najemcy. Postępowanie karne za naruszenie tego prawa może być wniesione przez Prokuratora Generalnego (Real Property Law § 446-h).

Opłaty 

Przed podpisaniem umowy najmu, najwięcej, co może pobrać właściciel za sprawdzenie kredytu i przeszłości, to $20. Wynajmujący musi dostarczyć wnioskodawcy kopię kontroli kredytowej lub sprawdzenia przeszłości, jak również fakturę od firmy, która ją przeprowadziła. Wynajmującemu nie wolno obciążać wnioskodawcy za sprawdzenie wiarygodności kredytowej lub przeszłości, jeśli nie dostarczy wnioskodawcy kopii. Wnioskodawca może dostarczyć własne prześwietlenie lub kontrolę kredytową, aby uniknąć opłat, o ile prześwietlenie lub kontrola kredytowa została przeprowadzona w ciągu ostatnich 30 dni.

Key Money: Nielegalne jest pobieranie od potencjalnego najemcy dodatkowych opłat - zwanych potocznie "key money" - ponad obowiązujący czynsz i depozyt zabezpieczający, za preferencje w wynajęciu wolnego mieszkania. Kluczowe pieniądze nie należy mylić z opłatami, które mogą być legalnie pobierane przez licencjonowanego pośrednika nieruchomości (Penal Law § 180.55).

Raporty dotyczące weryfikacji lokatorów lub „Czarne listy lokatorów” 

Właściciel nie może odmówić lokatorowi ubiegającemu się o mieszkanie, dom na wynajem lub jakikolwiek inny rodzaj wynajmu na podstawie przeszłego konfliktu prawnego z właścicielem. Na przykład, wynajmujący nie może odmówić wnioskodawcy mieszkania, ponieważ pozwał on swojego poprzedniego właściciela o dokonanie napraw. 

Jeżeli wynajmujący odrzuci Twoje podanie po skorzystaniu z raportu z usługi sprawdzania lokatorów, zawierającego wcześniejsze sprawy pomiędzy najemcą a wynajmującym, lub opiera się na przeglądzie tych zapisów we własnym zakresie, prawo zakłada, że zostałeś odrzucony z powodu tej historii.  Możesz złożyć skargę do biura prokuratora generalnego, a właściciel może być zmuszony do zapłacenia grzywny w wysokości $500-$1,000.00 na rzecz państwa, jeżeli nie może podać dobrego powodu odmowy.  (Real Property Law ("RPL") § 227-f.).

Zasoby

Biuro Prokuratora Generalnego Nowego Jorku

Gorąca linia: (800) 771-7755

Osoby niedosłyszące/głosem: (800) 416-8300

Stolica Albany, NY 12224 

Wydziały lokali mieszkalnych i odnowy społecznej stanu Nowy Jork (DHCR)

hcr.ny.gov

Informacje ogólne: RentInfo@hcr.ny.gov 

Administracja czynszów: (833) 499-0343

Biuro ds. sprawiedliwych i równych warunków mieszkaniowych: (518) 473-3089

Dział Ochrony Najemców: TPUInfo@hcr.ny.gov

Urzędy okręgowe i dzielnicowe administracji czynszów

Siedziby administracji czynszów

Bronx

1 Fordham Plaza,

4th Floor Bronx, NY 10458

(718) 430-0880

Brooklyn

55 Hanson Place,

6th Floor Brooklyn, NY 11217

(718) 722-4778

Dolny Manhattan Południowa strona 110. ulicy i poniżej 25. ulicy Beaver

5 piętro. Nowy Jork,

NY 10004

(212) 480-6238

Górny Manhattan Na północ od ulicy 100-tej i powyżej ulicy Adam Clayton Powell Jr.

Budynek Urzędu Stanu

163 West 125th Street, 5 piętro

Nowy Jork, NY 10027

(212) 961-8930

Queens

Gertz Plaza 92-31 Union Hall Street, 6th Floor

Jamaica, NY 11433

(718) 482-4041

Westchester

75 South Broadway, 3rd Fl

White Plains, NY 10601

(914) 948-4434

Rada ds. wytycznych w zakresie czynszu miasta Nowy Jork

1 Centre Street, Suite 2210

Nowy Jork, NY 10007

Wybierz 311 lub (212) 639-9675 jeśli dzwonisz spoza Nowego Jorku

rentguidelinesboard.cityofnewyork.us

Komitet ds. usług publicznych stanu Nowy Jork

dps.ny.gov

3 Empire State Plaza

Albany, NY 12223

Odcięcie gazu, prądu: (800) 342-3355

Serwis i rozliczenia dotyczące gazu, prądu, telefonu, kabla: (800) 342-3377

Konsumenci z upośledzeniem słuchu lub mowy mogą skontaktować się z Departamentem usług publicznych za pośrednictwem usług telefonu tekstowego stanu Nowy Jork, wybierając numer 711.

Departament stanu dla stanu Nowy Jork

dos.ny.gov

Pośrednicy w obrocie nieruchomościami, agenci, sprzedawcy informacji o mieszkaniach, serwisy z ofertami mieszkań

Miasto Nowy Jork

123 William Street

Nowy Jork, NY 10038- 3804

Albany - adres fizyczny

One Commerce Plaza 99 Washington Avenue

Albany, NY 12231-0001

Albany - adres korespondencyjny

Wydział Usług Licencyjnych P.O. Box 22001

Albany, NY 12201-2001

(518) 474-4429

Wydział praw człowieka stanu Nowy Jork

dhr.ny.gov

One Fordham Plaza, 4 piętro

Bronx, NY 10458

(888) 392-3644

Komitet ds. praw człowieka miasta Nowy Jork

www1.nyc.gov/site/cchr/index.page

(212) 416-0197

Centra usług społecznych

Manhattan: (212) 306-7450

Bronx: (718) 579-6900

Staten Island: (718) 390-8506

Brooklyn: (718) 722-3130

Queens: (718) 657-2465

Zarząd loftów w mieście Nowy Jork

www1.nyc.gov/site/loftboard/index.page

280 Broadway 5 piętro

Nowy Jork, NY 10007

(212) 393-2616

Dział mieszkalnictwa i rozwoju miast Stanów Zjednoczonych (Housing and Urban Development, HUD)

hud.gov

Biuro Regionalne w Nowym Jorku

Biuro federalne Jacob K. Javits

26 Federal Plaza, Suite 3541

Nowy Jork, NY 10278-0068

(212) 264-8000/ telefon tekstowy (212) 264-0927

Biuro w Albany

52 Corporate Circle

Albany, NY 12203-5121

(518) 862-2801

Biuro w Buffalo (obejmuje Upstate New York)

Lafayette Court 465 Main Street, 2nd Floor

Buffalo, NY 14203-1780

(716) 551-5755/ TTY (716) 551-5787

Władze ds. mieszkań komunalnych miasta Nowy Jork

nyc.gov/nycha

250 Broadway

Nowy Jork, NY 10007

(212) 306-3000

Centrum kontaktu z klientem (Customer Contact Center, CCC)

(718) 707-7771

Lokalizacje centrum kontaktu z klientem dla klientów bez umówionego spotkania

Bronx/Manhattan/Queens

478 East Fordham Road (1 Fordham Plaza),

2nd Floor Bronx, NY 10458 poniedziałek-piątek, 8.00-17.00

Brooklyn/Staten Island/Queens

787 Atlantic Avenue, 2 piętro

Brooklyn, NY 11238 poniedziałek-piątek, 8.00-17.00

Departament ds. ochrony i rozwoju lokali mieszkalnych (HPD)

nyc.gov/html/hpd

100 Gold Street

Nowy Jork, NY 10038

Wybierz: 311