Nękanie lokatorów

Ochrona najemców narażonych na działania odwetowe w Nowym Jorku 

W Nowym Jorku wynajmujący nie mogą podejmować działań odwetowych wobec najemców, którzy w dobrej wierze złożyli skargę do nich lub do agencji rządowej. Skargi te mogą obejmować naruszenia przepisów dotyczących zdrowia i bezpieczeństwa, kwestie związane z możliwością zamieszkania lub brakiem naprawy lokalu lub naruszenia praw wynikających z umowy najmu. Wszyscy najemcy* są prawnie chronieni przed tego rodzaju działaniami odwetowymi. Zakłada się, że wynajmujący podejmuje działania odwetowe, jeśli:

• W ciągu roku od złożenia skargi wynajmujący znacząco zmieni warunki umowy najmu. Obejmuje to: odmowę dalszego wynajmu, nieprzedłużenie umowy najmu po jej wygaśnięciu lub zaoferowanie nowej umowy najmu z nieuzasadnioną podwyżką czynszu.
• W ciągu roku od złożenia skargi w dobrej wierze, wynajmujący wnosi przeciwko tobie sprawę o eksmisję. Jeśli poinformujesz sąd, że złożyłeś taką skargę w ciągu roku od postępowania eksmisyjnego, prawo wymaga od wynajmującego wykazania, że eksmisja nie ma charakteru odwetowego. Postępowanie eksmisyjne zostanie zakończone, jeśli wynajmujący nie udowodni, że eksmisja nie miała charakteru odwetowego.

* Obejmuje wszystkich lokatorów z wyjątkiem osób mieszkających w budynkach mieszkalnych zamieszkanych przez właścicieli z mniej niż czterema lokalami.

Ochrona najemców z czynszem stabilizowanym i kontrolowanym

Wynajmującym zabrania się nękania najemców mieszkających w mieszkaniach o kontrolowanym lub stabilizowanym czynszu. Zgodnie z nowojorskimi przepisami dotyczącymi regulacji czynszu, nękanie jest definiowane jako zachowanie wynajmującego, które bezpośrednio lub pośrednio zakłóca lub ma na celu zakłócenie prywatności, komfortu i korzystania z mieszkania.

• Osoby mieszkające w mieszkaniu o ustabilizowanym lub kontrolowanym czynszu mogą złożyć skargę do Homes and Community Renewal (HCR) w stanie Nowy Jork pod numerem 1-866-ASK-DHCR (1-866-275-3427) lub odwiedzając stronę hcr.ny.gov.
• Mieszkanie podlega kontroli czynszu, jeśli jest nieprzerwanie zajmowane przez najemcę od 1 lipca 1971 r., a budynek został zbudowany przed 1 lutego 1947 r.
• W większości przypadków mieszkanie jest stabilizowane czynszem, jeśli znajduje się w budynku zbudowanym przed 1 stycznia 1974 r., a budynek ma sześć lub więcej lokali.

Dodatkowe zabezpieczenia dla lokatorów w mieście Nowy Jork

Nowojorski Kodeks Utrzymania Mieszkań definiuje nękanie jako działanie lub zaniechanie właściciela, które powoduje lub zamierza spowodować opuszczenie przez ciebie mieszkania lub rezygnację z praw najemcy.

Zgodnie z tym prawem właściciel lokalu NIE może:

• używać siły lub grozić użyciem siły wobec najemcy
• zniszczyć mienie najemcy
• świadomego podawania nieprawdziwych lub wprowadzających w błąd informacji na temat tego, czy dana jednostka jest objęta stabilizacją lub kontrolą czynszu
• zaprzestanie świadczenia podstawowych usług, takich jak ogrzewanie lub ciepła woda
• brak lub opóźnienie w usunięciu niebezpiecznych warunków, w tym pleśni, farby ołowiowej lub kurzu i gruzu
• fałszywie poświadczyć, że niebezpieczny stan został naprawiony
• wszczęcie bezpodstawnego postępowania sądowego przeciwko najemcy
• wymiany zamka w drzwiach wejściowych najemcy bez przekazania mu nowego klucza
• odmowa oferowania lub przedłużania umów najmu najemcom w celu wypchnięcia ich z lokalu

Wykup w mieście Nowy Jork

Wynajmujący może zaoferować pieniądze lub coś wartościowego w zamian za opuszczenie domu. Jednakże, właściciele nieruchomości w Nowym Jorku muszą przestrzegać pewnych zasad oferując wykup, w przeciwnym razie może to zostać uznane za nękanie.

W mieście Nowy Jork, jeśli właściciel Pana/i lokalu skontaktuje się z Panem/ią w sprawie wykupu, musi on złożyć ofertę na piśmie a oferta ta musi zawierać:

• cel kontaktu
• że kontakt jest nawiązywany przez wynajmującego lub w jego imieniu
• prawo do skonsultowania się z prawnikiem w celu uzyskania porady prawnej dotyczącej wykupu
• że możesz odrzucić wykup i nadal mieszkać w swoim domu
• że możesz powiadomić wynajmującego na piśmie, że nie chcesz, aby kontaktowano się z Tobą w sprawie oferty wykupu. Po otrzymaniu tego powiadomienia wynajmujący nie może ponownie kontaktować się z tobą w sprawie wykupu przez 180 dni, chyba że wyrazisz na to pisemną zgodę lub zezwoli na to sąd
• dodatkowe informacje o lokalnych czynszach
• oświadczenie potwierdzające, że skorzystanie z wykupu może oznaczać konieczność przeniesienia się do innej dzielnicy oraz że sytuacja osobista (zatrudnienie, historia kredytowa) może mieć wpływ na możliwość wynajęcia innego mieszkania

Nękanie ma miejsce, gdy właściciel Pana/i lokalu:

• nie przedstawi oferty wykupu na piśmie
• przekazuje ofertę wykupu na piśmie, ale oferta nie zawiera wszystkich wymaganych informacji
• skontaktuje się z użytkownikiem w sprawie wykupu w ciągu 180 dni od powiadomienia przez użytkownika, że nie chce, aby się z nim kontaktowano

Nękanie ma również miejsce, jeśli kontaktując się z Panem/ią w sprawie wykupu, właściciel Pana/i lokalu:

• grozi lub zastrasza użytkownika
• używa nieprzyzwoitego języka
• wielokrotnie kontaktuje się z użytkownikiem w celu nękania go
• kontaktuje się w nietypowych godzinach
• kontaktuje się z Tobą w pracy w celu omówienia wykupu bez Twojej uprzedniej pisemnej zgody
• świadomie podaje nieprawdziwe informacje lub wprowadza w błąd

Egzekwowanie swoich praw w mieście Nowy Jork

Lokatorzy mieszkający w Nowym Jorku, którzy uważają, że są nękani przez właściciela swojego lokalu (w tym oferty nielegalnego wykupu), mogą wnieść sprawę o nękanie do Sądu Mieszkaniowego miasta Nowy Jork. Jest to powszechnie znane jako „postępowanie HP”.

Jak wnieść postępowanie HP:

1. Udaj się do sądu cywilnego w swojej gminie i podejdź do okienka urzędnika HP ds. mieszkaniowych. Urzędnik dostarczy formularze niezbędne do rozpoczęcia postępowania HP, w tym "nakaz pokazania przyczyny nakazujący usunięcie naruszenia i stwierdzenie nękania oraz nakaz powstrzymania się".
   • Wypełniając ten formularz, należy wymienić wszystkie akty nękania ze strony wynajmującego. W razie potrzeby poproś o dodatkowe strony. Możesz również dołączyć informacje o naprawach, które są potrzebne w Twoim mieszkaniu.
   • Odwiedź stronę: Sądy w stanie Nowy Jork, aby znaleźć sąd w swoim hrabstwie.
2. Aby złożyć wniosek o wszczęcie postępowania HP, należy uiścić opłatę. Jeśli nie masz wystarczających środków na pokrycie tego kosztu, możesz poprosić urzędnika o wypełnienie wniosku o zwolnienie z opłaty. Wniosek można znaleźć na stronie New York Courts. 
3. Urzędnik odeśle cię do sędziego, który udzieli ci instrukcji, jak doręczyć dokumenty sądowe twojemu właścicielowi (upewnij się, że masz przy sobie adres właściciela).
   • Sędzia wyznaczy również datę rozprawy.
   • Ważne jest, aby nie spóźnić się na termin rozprawy i zabrać ze sobą wszystkie dowody nękania, w tym świadków.
4. Jeśli sędzia ustali, że właściciel lokalu zajmował się nękaniem, może nakazać mu zaprzestanie nękania i może nałożyć na niego karę cywilną w wysokości od 1 000 do 10 000 USD. Jeśli w ciągu ostatnich pięciu lat stwierdzono, że właściciel lokalu nękał Pana/ią wcześniej, może on zostać obciążony karami cywilnymi w wysokości począwszy od 2 000 USD.

Źródła pomocy dla wszystkich nowojorczyków

Pomoc w znalezieniu adwokata

• Możesz kwalifikować się do bezpłatnej pomocy prawnej. Aby sprawdzić, czy jesteś uprawniony, odwiedź lawhelpny.org.
• Osoby, które nie kwalifikują się do bezpłatnej pomocy, mogą znaleźć skierowanie za pośrednictwem lokalnego stowarzyszenia adwokackiego. Odwiedź stronę Stowarzyszenia Adwokatów Stanu Nowy Jork (New York State Bar Association) lub stronę internetową okręgowego stowarzyszenia adwokatów.

Dodatkowe źródła pomocy

• Aby uzyskać dodatkowe zasoby związane z kwestiami wynajmującego i pomocą w eksmisji, najemcy mogą również odwiedzić rządową stronę internetową poświęconą wyszukiwaniu mieszkań.

Źródła pomocy dla miasta Nowy Jork

Dodatkowe źródła pomocy są dostępne dla lokatorów mieszkających w mieście Nowy Jork:

• Departament ds. ochrony i rozwoju lokali mieszkalnych Jednostka ds. przeciwdziałania nękaniu lokatorów (Tenant Anti-Harassment Unit, TAHU)
  TAHU przyjmuje zgłoszenia dotyczące nękania najemców.
  Zadzwoń pod numer 311
• Wydział budynków w mieście Nowy Jork Biuro Rzecznika Praw Lokatorów (Office of the Tenant Advocate, OTA)
  OTA bada skargi dotyczące budowy budynków i wydaje zalecenia dotyczące wydawania nakazów wstrzymania prac w celu ochrony mieszkańców.
  212-393- 2949