Lokatorzy

Prawa najemców w Nowym Jorku 

W całym stanie umowa między najemcą a wynajmującym jest ważną umową, która określa, w jaki sposób najemcy będą zajmować swój dom i jak właściciele będą utrzymywać swoją nieruchomość. 

Prawa, które regulują Twoje relacje z wynajmującym zależą od tego, w którym hrabstwie lub mieście mieszkasz. Skorzystaj z poniższych zasobów, aby zrozumieć te prawa i odpowiedzieć na pytania dotyczące wynajmu.

Czynsz i kaucje zabezpieczające

Opłaty za czynsz 

Gdy mieszkanie nie ma uregulowanego czynszu, właściciel może pobierać dowolny czynsz uzgodniony przez strony. Jeśli mieszkanie podlega regulacji czynszu, czynsz początkowy i kolejne podwyżki czynszu są ustalane przez prawo i mogą być w każdej chwili zakwestionowane przez najemcę. Jednakże odzyskanie nadpłaty czynszu jest ograniczone do czterech lub sześciu lat poprzedzających skargę, w zależności od tego, kiedy skarga została złożona.

Opłaty za zwłokę 

Opłata za czynsz może być uznana za spóźnioną tylko wtedy, gdy wpłynie więcej niż pięć dni po jej wymagalności. Najwięcej, ile może pobrać właściciel jako opłatę za spóźnienie, to 50 dolarów lub 5% miesięcznego czynszu, w zależności od tego, która kwota jest niższa (Real Property Law § 238-a). 

Lokatorzy mogą wykorzystać brak tego powiadomienia ze strony właściciela lokalu jako argument obrony w sprawie o niepłacenie czynszu. 

Kaucje mieszkaniowe za czynsz

Na początku okresu najmu wszyscy lokatorzy mogą być zobowiązani do przekazania właścicielowi kaucji mieszkaniowej, ale jej wysokość nie może przekraczać wysokości czynszu za jeden miesiąc. Jednomiesięczny limit oznacza, że właściciel lokalu nie może zażądać zapłacenia czynszu za ostatni miesiąc oraz kaucji mieszkaniowej. Jeśli jednak umowa najmu zostanie przedłużona na wyższą kwotę lub czynsz zostanie podwyższony w okresie obowiązywania umowy najmu, właściciel lokalu może pobrać od lokatora dodatkowe pieniądze, aby dostosować wysokość kaucji do nowej kwoty miesięcznego czynszu. Właściciele lokali, niezależnie od ilości lokali mieszkalnych w budynku, muszą traktować depozyty jako fundusze powiernicze należące do lokatorów i nie mogą łączyć depozytów z własnymi pieniędzmi.

Właściciele lokali budynków z sześcioma lub więcej mieszkaniami muszą zdeponować wszystkie kaucje mieszkaniowe na koncie bankowym w Nowym Jorku, oprocentowanym według obowiązującej stopy procentowej. Każdy lokator musi zostać poinformowany na piśmie o nazwie i adresie banku oraz o wysokości depozytu. Właściciele lokali mają prawo do pobierania rocznych kosztów administracyjnych w wysokości 1% depozytu. Wszystkie pozostałe odsetki uzyskane z depozytu należą do lokatora. Lokatorzy muszą mieć możliwość wyboru, czy odsetki te będą im wypłacane corocznie, czy też zostaną odliczone do czynszu lub wypłacone na zakończenie okresu najmu. Jeśli w budynku jest mniej niż sześć mieszkań, właściciel lokalu, który dobrowolnie wpłaca kaucje mieszkaniowe na oprocentowane konto bankowe, musi również przestrzegać tych zasad.

Dyskryminacja w zakresie mieszkalnictwa

Każdy, niezależnie od dochodów i możliwości, ma prawo do równego dostępu do usług i obiektów użyteczności publicznej. 

Nękanie lokatorów

W Nowym Jorku wynajmujący nie mogą podejmować działań odwetowych wobec najemców, którzy w dobrej wierze złożyli skargę do nich lub do agencji rządowej. Skargi te mogą obejmować naruszenia przepisów dotyczących zdrowia i bezpieczeństwa, kwestie związane z możliwością zamieszkania lub brakiem naprawy lokalu lub naruszenia praw wynikających z umowy najmu. Wszyscy najemcy* są prawnie chronieni przed tego rodzaju działaniami odwetowymi. Zakłada się, że wynajmujący podejmuje działania odwetowe, jeśli:

• W ciągu roku od złożenia skargi wynajmujący znacząco zmieni warunki umowy najmu. Obejmuje to: odmowę dalszego wynajmu, nieprzedłużenie umowy najmu po jej wygaśnięciu lub zaoferowanie nowej umowy najmu z nieuzasadnioną podwyżką czynszu.
• W ciągu roku od złożenia skargi w dobrej wierze, wynajmujący wnosi przeciwko tobie sprawę o eksmisję. Jeśli poinformujesz sąd, że złożyłeś taką skargę w ciągu roku od postępowania eksmisyjnego, prawo wymaga od wynajmującego wykazania, że eksmisja nie ma charakteru odwetowego. Postępowanie eksmisyjne zostanie zakończone, jeśli wynajmujący nie udowodni, że eksmisja nie miała charakteru odwetowego.

* Obejmuje wszystkich lokatorów z wyjątkiem osób mieszkających w budynkach mieszkalnych zamieszkanych przez właścicieli z mniej niż czterema lokalami.

Organizacje lokatorskie

Lokatorzy mają prawne prawo do organizowania się. Mogą oni tworzyć, przystępować i uczestniczyć w organizacjach lokatorskich w celu ochrony swoich praw. Właściciele muszą zezwolić organizacjom lokatorskim na bezpłatne spotkania w każdym pomieszczeniu socjalnym lub społecznym w budynku, nawet jeśli korzystanie z niego jest zwykle odpłatne. Spotkania organizacji najemców mają obowiązek odbywać się w rozsądnym czasie i w sposób pokojowy, który nie utrudnia dostępu do lokalu (Real Property Law § 230).

Podejmowanie działań odwetowych przez właścicieli lokali przeciwko lokatorom za udział w organizacjach lokatorskich jest nielegalne w Nowym Jorku. Nielegalne jest również podejmowanie przez właścicieli lokali w Nowym Jorku działań odwetowych przeciwko lokatorom, którzy w dobrej wierze złożyli do nich lub do agencji rządowej skargę na naruszenia praw dotyczących zdrowia i bezpieczeństwa, problemów z przydatnością do zamieszkania lub brakiem napraw pomieszczeń, naruszenia praw wynikających z umowy najmu lub oszukiwania na czynszu.

Prawo eksmisyjne stanu Nowy Jork

Jeśli jesteś najemcą w Nowym Jorku, Albany, Ithaca, Kingston, Poughkeepsie, Rochester, Beacon, Newburgh, Nyack, Hudson, New Paltz, Rochester, Fishkill, Catskill, Croton-on-Hudson lub Binghamton, możesz być chroniony przez ustawę o eksmisji w dobrej wierze, która weszła w życie 20 kwietnia 2024 roku. Zgodnie z tym prawem, większość wynajmujących nie może eksmitować swoich najemców lub odmówić im przedłużenia umowy najmu tylko dlatego, że ich umowa wygasła.  

Wynajmujący muszą teraz mieć uzasadniony powód do eksmisji. Nadal istnieją przypadki, w których wynajmujący może odmówić przedłużenia umowy najmu lub postawić najemcę przed sądem z powodu wygaśnięcia umowy najmu. Przypadki te są jednak obecnie ograniczone.  

Prawo ogranicza również kwotę, o jaką wynajmujący może podnieść czynsz przy przedłużaniu umowy najmu. Ustawa nie ma wpływu na najemców mieszkań o regulowanym czynszu, którzy są już chronieni przed eksmisją bez podania przyczyny. 

Zdrowie i bezpieczeństwo w Twoim domu  

Twój wynajmujący jest odpowiedzialny za ochronę zdrowia i dobrego samopoczucia osób mieszkających w Twoim domu. 

Wynajęcie firmy przeprowadzkowej

Sprawdź, czy przewoźnik posiada licencję Departamentu Transportu Stanu Nowy Jork (NYSDOT) na przewozy w obrębie stanu Nowy Jork oraz Federalnej Administracji Bezpieczeństwa Przewoźników Samochodowych na przewozy między stanem Nowy Jork a innym stanem.