Timeshares

Użytkowanie nieruchomości w oznaczonym czasie (ang. timeshare) to dowolna umowa współdzielenia własności domu wakacyjnego, kondominium lub innego udziału w nieruchomości, w której każdy ze współnabywców może zajmować jednostkę przez określony czas każdego roku.

Każda oferta timeshare przesłana pocztą do domu w stanie Nowy Jork podlega prawu stanu Nowy Jork. Dokładnie sprawdź otrzymane pismo. 

Jeśli plan oferty został złożony w Nowym Jorku, zapewnia to dodatkową ochronę:

• Każda oferta bezpłatnej lub taniej wycieczki, która obejmuje prezentację timeshare, musi zawierać informację, że pełne warunki oferty znajdują się w nowojorskim planie oferty dostępnym u sprzedawcy.
• Sprzedawca, który chce sprzedawać timeshare w Nowym Jorku, musi w pełni ujawnić warunki, zasady i fakty dotyczące transakcji wszystkim potencjalnym nabywcom.
• Sprzedawca musi również zaoferować kupującym możliwość anulowania zakupu przez siedem dni roboczych po podpisaniu umowy sprzedaży.

Czasami sprzedawca unika używania terminu "timeshare" w ogóle, zastępując "interval ownership" lub "holiday club ownership" słowem "timeshare." Wszystkie reklamy kierowane do nowojorczyków muszą jasno i wyraźnie używać terminu "timesharing" w celu opisania produktu oferowanego przez sprzedawcę. Niezależnie od użytej terminologii, oferta podlega tym samym zasadom i przepisom. Zanim spakujesz walizki, upewnij się, że timeshare jest zarejestrowany w Nowym Jorku.

Czy naprawdę coś wygrałeś?

Niektóre z tych ofert stwarzają wrażenie, że już coś wygrałeś, na przykład w loterii. Mogą obiecać ci samochód, telewizor lub inną ekstrawagancką nagrodę. Jednakże, w celu odbioru, zazwyczaj wymagana jest wizyta w timeshare. Nie daj się zwieść.

Jeśli jakakolwiek reklama lub bezpośrednia wiadomość e-mail zawiera taką ofertę, musi zawierać następujące informacje:

• pełny opis dokładnej wygranej nagrody
• wartość pieniężna nagrody
• czy wymagane jest poddanie się prezentacji sprzedażowej
• wszystkie warunki związane z nagrodą

List od sprzedawcy często wygląda na pilne powiadomienie dla zwycięzców konkursu. Jeśli zwycięzcy chcą skorzystać ze specjalnej oferty, muszą działać teraz. To poczucie pilności ma skłonić odbiorcę do impulsywnego działania.

Ta technika sprzedaży jest niezgodna z prawem stanu Nowy Jork. Zgodnie z prawem, reklamy nie mogą "sprawiać wrażenia pilnych i oficjalnych powiadomień dla zwycięzców konkursu i nie mogą wykorzystywać żadnych innych środków w celu przekazania fałszywego poczucia pilności lub ważności." Renomowani deweloperzy timeshare znają nasze lokalne wymagania. Jeśli ich konkurenci ignorują nasze zasady reklamowe, mogą również zastawiać inne pułapki, aby cię złapać.

Zanim cokolwiek podpiszesz, upewnij się, że otrzymałeś plan oferty, który został złożony w Nowym Jorku, nawet jeśli timeshare lub ty jesteście poza stanem. Prawo stanu Nowy Jork wymaga, aby oferenci byli zarejestrowani w stanie Nowy Jork, jeśli prowadzą tam jakąkolwiek działalność. Jeśli sprzedawca zdecydował się nie składać wniosku w Nowym Jorku, powinien odrzucić Twoją firmę, chyba że cała sprzedaż zostanie przeprowadzona poza stanem.

Jeśli plan nie został złożony w Nowym Jorku, możesz mieć do czynienia z deweloperem spoza stanu, który prowadzi program w dowolny sposób. Zgodnie z prawem stanu Nowy Jork, każdy sprzedawca prowadzący działalność gospodarczą w tym stanie musi przedstawić pełne i kompletne informacje dotyczące istotnych faktów związanych z transakcją. Może to obejmować tożsamość sprzedającego, jego kondycję finansową, status nieruchomości na sprzedaż, istnienie jakiegokolwiek ryzyka lub problemów oraz wszelkie inne kwestie, które możesz uznać za ważne przy podejmowaniu decyzji o zakupie.

Jeśli plan w stanie Nowy Jork został złożony, masz prawo anulować go w ciągu siedmiu dni roboczych od podpisania umowy. Po otrzymaniu planu oferty należy zapoznać się z nim przed upływem siedmiodniowego okresu anulowania. Zachęcamy do pokazania go prawnikowi lub doradcy finansowemu w celu uzyskania pomocy w podjęciu decyzji o pozostaniu w transakcji. Nie daj się zmusić do podpisania jakiejkolwiek umowy - niektórzy sprzedawcy specjalizują się w agresywnych technikach sprzedaży. Nie bój się zadawać pytań. Nalegaj na otrzymanie odpowiedzi na piśmie lub poproś sprzedawcę o pokazanie ci planu.

Najważniejsze jest, abyś kierował się najlepszą i najbardziej rozważną oceną sytuacji. Często są to zobowiązania długoterminowe. Kiedy już się w nią wejdzie, może być trudno się z niej wydostać. Pamiętaj: zawsze możesz po prostu powiedzieć "nie".

Przed podjęciem decyzji o zakupie timeshare należy pamiętać, że wiąże się ona z ciągłymi zobowiązaniami finansowymi i prawnymi. Czy zawarcie tej umowy ma sens? Zakup timeshare może być zobowiązaniem na resztę życia.

Przeanalizuj specjalne ryzyka podsumowane na pierwszej stronie planu oferty.

Zastanawiając się nad długoterminowym zobowiązaniem, które możesz podjąć, weź pod uwagę następujące czynniki:

• W przypadku planu timesharingu z prawem do korzystania, jeśli sponsor ogłosi upadłość, prawa nabywcy mogą wygasnąć.
• Timeshare należy kupować do osobistego użytku rekreacyjnego, a nie w celach zarobkowych lub inwestycyjnych. Często nie istnieje rynek odsprzedaży timeshare.
• Większość brokerów nieruchomości nie wystawia na sprzedaż nieruchomości typu timeshares. Możesz spróbować sprzedać swój timeshare na własną rękę, ale może to doprowadzić do bezpośredniej konkurencji ze sprzedającym, który może mieć duży zapas niesprzedanych jednostek.
• Pełną kontrolę nad właściwą eksploatacją i utrzymaniem timeshare sprawuje sprzedawca lub jego następca prawny. W związku z tym udogodnienia i usługi są dostępne tylko tak długo, jak sprzedawca jest w stanie je zapewnić. We wczesnych latach projektu, jeśli sprzedający nie wywiąże się ze swoich zobowiązań, niewielka liczba właścicieli nieruchomości timeshare będzie musiała pokryć koszty utrzymania całego projektu.

Po przeanalizowaniu ryzyka należy jeszcze zdecydować, czy wygoda i atrakcyjność timeshare są warte swojej ceny. Porównaj wydatki z kosztem porównywalnego hotelu lub ośrodka wypoczynkowego w odniesieniu do liczby lat, na które planujesz posiadać timeshare i wartości pieniądza w czasie.

Pamiętaj, że będziesz odpowiedzialny za wiele zobowiązań finansowych:

Będziesz musiał wpłacić zaliczkę. Jeśli zaciągniesz kredyt, możesz ponieść koszty finansowania pozostałej części ceny zakupu.

Będziesz płacić roczne opłaty za utrzymanie jednostki. Możesz być również odpowiedzialny za przyszłe specjalne opłaty, które zarząd uzna za konieczne: Takie opłaty są trudne do przewidzenia i mogą pojawić się w najmniej oczekiwanym momencie.

Nawet po opłaceniu wszystkich kosztów związanych z posiadaniem timeshare, nadal będziesz ponosić typowe koszty wakacji, takie jak posiłki, transport i inne wydatki.

Przed zawarciem jakiejkolwiek umowy timeshare należy skonsultować się z doradcą finansowym.

Nowi deweloperzy timeshare wykorzystali koncepcję elastyczności, aby pomóc w sprzedaży swoich jednostek. Czasami można wymieniać się na różne tygodnie w roku w różnych kurortach na całym świecie.

Należy jednak pamiętać, że jeśli kupisz niepożądany tydzień po okazyjnej cenie, prawdopodobnie nie będziesz w stanie wymienić go na nic lepszego. Niektóre umowy timeshare są skonfigurowane w taki sposób, że po zakupie nadal nie masz gwarancji określonego przedziału czasowego.

Ośrodki te są obsługiwane na zasadzie "kto pierwszy, ten lepszy". Ich wewnętrzny system rezerwacji wymaga, aby właściciele ustawili się w kolejce w celu uzyskania rezerwacji. Zwykle obiecuje się, że otrzymasz jakąś rezerwację, ale może to nie być twój pierwszy wybór.