Timeshares

Timeshare jako każde porozumienie dotyczące współwłasności domu wakacyjnego, kondominium lub innego udziału w nieruchomości, gdzie każdy ze współnabywców może zajmować jednostkę w określonym okresie każdego roku.

Każda oferta timeshare wysłana do domu w Nowym Jorku podlega prawu stanu Nowy Jork. Dokładnie sprawdź list, który otrzymałeś. 

Jeśli plan ofertowy został złożony w Nowym Jorku, daje to dodatkową ochronę:

• Każda oferta bezpłatnej lub taniej wycieczki obejmującej prezentację timeshare musi zawierać informację, że pełne warunki oferty znajdują się w planie oferty w Nowym Jorku dostępnym u sprzedawcy.
• Sprzedawca, który chce sprzedawać timeshare w Nowym Jorku, musi w pełni ujawnić warunki, zasady i fakty dotyczące transakcji wszystkim potencjalnym nabywcom.
• Sprzedawca musi również zaoferować kupującym możliwość rezygnacji z zakupu przez siedem dni roboczych po podpisaniu umowy sprzedaży.

Czasami sprzedawca unika używania terminu "timeshare" całkowicie, zastępując "interval ownership" lub "vacation club ownership" słowem "timeshare." Wszystkie reklamy skierowane do mieszkańców Nowego Jorku muszą w sposób jasny i wyraźny używać terminu "timesharing" do opisu produktu oferowanego przez sprzedawcę. Bez względu na to, jaka terminologia jest używana, oferta podlega tym samym zasadom i przepisom. Zanim się spakujesz, upewnij się, że timeshare jest zarejestrowany w Nowym Jorku.

Czy naprawdę coś wygrałeś?

Niektóre z tych ofert stwarzają wrażenie, że już coś wygrałeś, np. w loterii. Mogą one obiecywać samochód, telewizor lub inny rodzaj ekstrawaganckiej nagrody. Jednak, aby odebrać nagrodę, zazwyczaj wymagane jest odwiedzenie obiektu timeshare. Nie daj się nabrać.

Jeśli jakakolwiek reklama lub direct-mail kawałek czyni taką ofertę, musi stwierdzić, co następuje:

• pełny opis dokładnie wygranej nagrody
• wartość pieniężna nagrody
• czy jesteś zobowiązany do poddania się prezentacji handlowej
• wszystkie zasady i warunki związane z nagrodą

List sprzedawcy często będzie wyglądał na pilne powiadomienie zwycięzców w konkursie. Jeśli zwycięzcy chcą skorzystać ze specjalnej oferty, muszą działać teraz. To poczucie pilności ma skłonić odbiorcę do impulsywnego działania.

Ta technika sprzedaży jest niezgodna z prawem Nowego Jorku. Zgodnie z prawem, reklamy muszą "nie mogą sprawiać wrażenia pilnego i oficjalnego powiadomienia dla zwycięzców w konkursie i nie mogą wykorzystywać żadnych innych środków w celu przekazania fałszywego poczucia pilności lub ważności." Renomowani deweloperzy timeshare znają nasze lokalne wymagania. Jeśli ich konkurenci ignorują nasze zasady dotyczące reklam, mogą również zastawiać inne pułapki, aby Cię złapać.

Zanim cokolwiek podpiszesz, upewnij się, że otrzymałeś plan oferty, który został złożony w Nowym Jorku, nawet jeśli timeshare lub ty jesteś poza stanem. Prawo Nowego Jorku wymaga, aby jeśli jakakolwiek działalność jest prowadzona w Nowym Jorku, oferenci musieli być zarejestrowani w tym mieście. Jeśli sprzedawca nie zdecydował się na złożenie oferty w Nowym Jorku, powinien odrzucić Twoją ofertę, chyba że cała sprzedaż odbywa się poza stanem.

Jeżeli plan nie został złożony w Nowym Jorku, być może masz do czynienia z deweloperem spoza stanu, który prowadzi interesy w dowolny sposób. Zgodnie z prawem Nowego Jorku, każdy sprzedawca prowadzący działalność gospodarczą w tym stanie musi dostarczyć Państwu pełne i kompletne informacje dotyczące istotnych faktów związanych z transakcją. Może to obejmować tożsamość sprzedawcy, jego kondycję finansową, status nieruchomości na sprzedaż, istnienie wszelkich zagrożeń lub problemów oraz wszelkie inne kwestie, które mogą Państwo uznać za ważne przy podejmowaniu decyzji o zakupie.

Jeśli plan Nowego Jorku został złożony, masz prawo do anulowania w ciągu siedmiu dni roboczych od podpisania umowy. Kiedy już będziesz miał plan ofertowy, pamiętaj, aby przeczytać go przed upływem siedmiodniowego okresu anulowania. Zachęcamy do pokazania go swojemu prawnikowi lub doradcy finansowemu w celu uzyskania pomocy w podjęciu decyzji o pozostaniu w umowie. Nie pozwól, aby taktyka wysokiej presji zmusiła Cię do podpisania czegokolwiek - niektórzy sprzedawcy specjalizują się w agresywnych technikach sprzedaży. Nie bój się zadawać pytań. Nalegaj na otrzymanie odpowiedzi na piśmie lub na pokazanie planu przez sprzedawcę.

Najważniejsze jest to, abyś użył swojego najlepszego i najbardziej rozważnego osądu. Są to często zobowiązania długoterminowe. Kiedy już się je podejmie, może być trudno się z nich wydostać. Pamiętaj: zawsze możesz po prostu powiedzieć "nie".

Zanim zdecydujesz się na zakup timeshare, pamiętaj, że ta decyzja wiąże się z ciągłymi zobowiązaniami finansowymi i prawnymi. Czy ma sens podejmowanie tej transakcji? Zakup timeshare może być zobowiązaniem, które masz do końca życia.

Przeanalizuj specjalne ryzyka podsumowane na pierwszej stronie planu oferty.

Myśląc o długoterminowym zobowiązaniu, które możesz podjąć, rozważ następujące czynniki:

• W planie podziału czasu z prawem do użytkowania, jeśli sponsor ogłosi upadłość, prawa nabywcy mogą zostać zakończone.
• Powinieneś kupić timeshare dla osobistego użytku rekreacyjnego, a nie dla zysku lub inwestycji. Często dla timeshare nie istnieje rynek odsprzedaży.
• Większość brokerów nieruchomości nie będzie wymieniać timeshare. Możesz spróbować sprzedać timeshare na własną rękę, ale może to doprowadzić do bezpośredniej konkurencji ze sprzedającym, który może mieć duży zapas niesprzedanych jednostek.
• Pełna kontrola nad odpowiednim funkcjonowaniem i utrzymaniem timeshare należy do sprzedającego lub operatora będącego jego następcą. Dlatego obiekty i usługi są dostępne tylko tak długo, jak długo sprzedający jest w stanie je świadczyć. W pierwszych latach trwania projektu, jeśli sprzedający nie wywiąże się ze swoich zobowiązań, niewielka liczba właścicieli timeshare będzie musiała pokryć koszty utrzymania całego projektu.

Po zbadaniu ryzyka musisz jeszcze zdecydować, czy wygoda i atrakcyjność timeshare jest warta swojej ceny. Porównaj wydatki z kosztami porównywalnego hotelu lub ośrodka wypoczynkowego przez liczbę lat, które planujesz posiadać timeshare i wartość czasową swoich pieniędzy.

Pamiętaj, że będziesz odpowiadać za wiele zobowiązań finansowych:

Będziesz musiał wyprodukować zaliczkę. Jeśli weźmiesz kredyt, możesz mieć koszty finansowania dla reszty ceny zakupu.

Będziesz płacić roczne opłaty za timesharing w celu utrzymania lokalu. Możesz być również odpowiedzialny za przyszłe specjalne opłaty, które zarząd uzna za konieczne: Te oceny są trudne do przewidzenia i mogą pojawić się, gdy najmniej się ich spodziewasz.

Nawet po opłaceniu wszystkich kosztów związanych z posiadaniem timeshare, nadal będziesz ponosić typowe koszty wakacyjne, takie jak posiłki, transport i inne wydatki.

Przed zawarciem jakiejkolwiek umowy timeshare należy skonsultować się z doradcą finansowym.

Nowa rasa deweloperów timeshare skorzystała z koncepcji elastyczności, aby pomóc w sprzedaży swoich jednostek. Czasami można handlować lub zamienić na różne tygodnie w roku w różnych ośrodkach na całym świecie.

Pamiętaj jednak, że jeśli kupisz niepożądany tydzień po okazyjnej cenie, prawdopodobnie nie będziesz w stanie wymienić go na nic lepszego. Niektóre timeshares są tak skonfigurowane, że po zakupie nadal nie masz gwarancji określonego przedziału czasowego.

Te ośrodki są obsługiwane na zasadzie "kto pierwszy, ten lepszy". Ich wewnętrzny system rezerwacji wymaga, aby właściciele dostali się w kolejce, aby uzyskać rezerwację. Zazwyczaj obiecuje się, że dostaniesz jakąś rezerwację, ale może to nie być twój pierwszy wybór.