Konsorcja nieruchomości
Kontrola nieruchomości
W Nowym Jorku artykuł 23-A nowojorskiej ustawy General Business Law (GBL), powszechnie określanej jako Martin Act, daje prokuratorowi generalnemu uprawnienia do egzekwowania przepisów prawa, które regulują ofertę i sprzedaż papierów wartościowych w Nowym Jorku lub z Nowego Jorku. W latach sześćdziesiątych do ustawy Martin Act dodano nowojorską ustawę o syndykacji nieruchomości (Syndication Act), potwierdzając istniejące uprawnienia, zgodnie z którymi pozyskiwanie i sprzedaż udziałów lub inwestycji w przedsięwzięcia związane z nieruchomościami są uważane za "papiery wartościowe" w rozumieniu ustawy Martin Act.
Konsorcjum nieruchomości to grupa inwestorów, którzy współpracują ze sobą i łączą swoje fundusze w celu zakupu lub rozwoju nieruchomości. Proces ten rozpoczyna się od co najmniej jednej osoby, która chce zainwestować w przedsięwzięcie na rynku nieruchomości i która stara się zwrócić do inwestorów lub pozyskać ich w celu zebrania pieniędzy na inwestycję; ta początkowa osoba lub grupa będzie znana jako emitent. Zanim jednak emitent papierów wartościowych będzie mógł zwrócić się do potencjalnych inwestorów lub ich pozyskać, musi on zostać zarejestrowany jako dealer, a "oświadczenie ofertowe" lub "prospekt emisyjny" musi zostać złożone i zaakceptowane przez Biuro Finansowania Nieruchomości (REF) Biura Prokuratora Generalnego Stanu Nowy Jork. Oświadczenie ofertowe musi ujawniać wszystkie istotne informacje związane z ofertą. Dopiero po zaakceptowaniu przez REF oświadczenia o ofercie i prawidłowej rejestracji emitenta, emitent będzie mógł składać oferty publiczne potencjalnym inwestorom.
Nowojorska ustawa o syndykacji - przepisy dotyczące planów ofertowych
- Kodeks, zasady i przepisy stanu Nowy Jork, tytuł 13, część 16 (Oferty syndykacji nieruchomości)
- Arkusz instruktażowy dotyczący pełnego zgłoszenia syndykacji nieruchomości zgodnie z sekcją GBL 352-e
Zwolnienie z wymogów rejestracyjnych New York Syndication Act
Ustawa o syndykacji nie wymaga przedłożenia pełnego planu oferty we wszystkich przypadkach. Policy Statements od 100 do 105 zawierają wytyczne dotyczące zwolnień dostępnych dla emitentów, którzy w przeciwnym razie byliby zobowiązani do rejestracji swoich oświadczeń ofertowych lub prospektów emisyjnych.
Deklaracja polityczna nr 100
Policy Statement 100 przewiduje wniosek o wyłączenie na podstawie sekcji GBL 352-g(2) i 359-f(2) dla ofert konsorcjum nieruchomości dokonywanych zgodnie z zasadami 504 i 505 Regulacji D na mocy Ustawy o papierach wartościowych z 1933 r. (Securities Act of 1933).
Deklaracja polityczna 101
Policy Statement 101 przewiduje wniosek o wyłączenie na mocy sekcji GBL 352-g(1) i 359-f(2) dla ofert syndykacji nieruchomości skierowanych do osób w liczbie nieprzekraczającej 40.
Deklaracja polityczna nr 102
Policy Statement 102 zawiera wniosek o wyłączenie na mocy sekcji GBL 352-g(2) i 359-g(2) dla ofert konsorcjum nieruchomości zarejestrowanych w Komisji Papierów Wartościowych i Giełd (SEC) na mocy Ustawy o papierach wartościowych z 1933 r. (Securities Act of 1933).
Deklaracja polityczna nr 103
Policy Statement 103 zawiera wniosek o wyłączenie na mocy sekcji GBL 359-f(1)(a) i 359-g(2) dla ofert nieruchomości niektórych emitentów rządowych.
Deklaracja polityczna nr 104
Deklaracja polityki 104 przewiduje wniosek o zwolnienie z wymogów zgłoszenia sekcji GBL 352-e dla niektórych ofert, które mieszczą się w ustawowych podkategoriach sekcji GBL 359-f (2).
Deklaracja polityczna 105
Policy Statement 105 zawiera instrukcje dla emitentów ofert konsorcjalnych dotyczących nieruchomości, którzy zwracają się do REF z prośbą o przyznanie listu o niezgłaszaniu. Udzielenie takiego zezwolenia opiera się wyłącznie na uznaniu REF w zakresie stwierdzenia, że oferta nie może być "publiczna" i nie podlega ustawie Martin Act.
Zgłoszenie (formularz 99)
Formularz 99 to powiadomienie dla emitentów, którzy składają lub złożyli wniosek do SEC na jednym z poniższych warunków:
- zgodnie z zasadą 506 rozporządzenia D
- zgodnie z rozporządzeniem A, poziom 2
- jako kwalifikowany nabywca "" zgodnie z definicją zawartą w sekcji 18(b)(3) Ustawy o papierach wartościowych z 1933 r.
Notatki dotyczące kwestii syndykacji
Oferty syndykacji nieruchomości obejmujące prawa do nabycia jednostek kondominium (6/19/2013)
- Niniejsze memorandum zawiera wskazówki dotyczące ofert konsorcjalnych, w których oferentom przyznaje się prawo do nabycia lokalu mieszkalnego w inwestycji w ramach oferty konsorcjalnej. Transakcje te obejmują oferty dwóch odrębnych rodzajów papierów wartościowych: (1) udział w nieruchomości "syndykat" (udział w podmiocie, który nabywa i rozwija nieruchomość); oraz (2) spółdzielczy udział w nieruchomości - lokal mieszkalny. Ponieważ transakcje te dotyczą ofert dwóch różnych typów papierów wartościowych, wymagają one dwóch odrębnych zgłoszeń do REF.
- Zgodnie z przyjętą polityką, Departament Prawa nie będzie przyznawał listu "no action" w miejsce złożenia planu ofertowego w przypadku sprzedaży lokali mieszkalnych związanych z ofertą konsorcjum.
Wymogi dotyczące składania dokumentów w Departamencie Prawnym zgodnie z Regulacją SEC A+ (6/6/2015)
- SEC's Regulation A+ zaczęła obowiązywać 19 czerwca 2015 r. W niniejszym memorandum przedstawiono wymogi dotyczące składania REF oraz opcje dostępne dla emitentów objętych rozporządzeniem A+.